Ab 2018 haben Bauherren das Recht auf eine
konkrete Baubeschreibung - Teil 1 |
Meldung: Verband Privater Bauherren e. V. (VPB) |
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Das
neue Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft und gilt
für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Das
Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen
Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist,
als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das
Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a
bis 650v „Bauvertrag“, „Verbraucherbauvertrag“,
„Architektenvertrag“ und „Bauträgervertrag“ erstmals geregelt.
Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie
über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private
Bauherren.
Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private
Bauherren. Die wichtigsten davon sind im Verbraucherbauvertrag
geregelt. Das ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer vom
Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen
Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
Eine Verbesserung ist das Recht auf eine ordentliche
Baubeschreibung. Viele aktuelle Baubeschreibungen sind so vage,
dass Bauherren diesen nicht entnehmen können, worauf es wirklich
ankommt – beispielsweise, wie das Haus konstruiert ist, welche
Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude
hat, wie es technisch ausgestattet wird, welches Heizsystem
geplant ist, ob die Hausanschlüsse oder Außenanlagen im Preis
enthalten sind und vieles mehr.
Warum ist die Neuregelung gut für private
Bauherren?
Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, um Angebote mehrerer
Baufirmen objektiv und nach Qualitätsaspekten mit einander
vergleichen zu können. Eine solche Baubeschreibung ist auch
wichtig, weil sie zeigt, welche Leistungen für die Bauherren im
Preis enthalten sind und daraus folgend auch, was später
zusätzlich für ein benutzbares Haus bezahlt werden muss. Ab
1.1.2018 haben die Bauherren nun ein Recht auf eine umfassende
Baubeschreibung, die ihnen auch vor Vertragsabschluss zur
Verfügung gestellt werden muss. Die Baubeschreibung muss sehr
konkret sein und wird im Regelfall später zur Vertragsbasis.
Wo steht das im Gesetz?
Paragraf 650i BGB definiert den Verbraucherbauvertrag, §§ 650j,
650k BGB die Baubeschreibungspflicht, Art. 249 EGBGB den Inhalt.
So war das bisher …
Bislang galten keinerlei rechtliche Anforderungen an den Inhalt
einer Baubeschreibung. Entsprechend ungenau und sehr
unterschiedlich waren die Angaben zum angebotenen Haus. Bereits
vor Jahren gab es Bestrebungen, die auch der VPB maßgeblich
unterstützte, sogenannte „Mindestanforderungen an Bau- und
Leistungsbeschreibungen“ mit der Bauwirtschaft zu vereinbaren.
Sie sollten als Grundlage für Bauverträge dienen und den
direkten Vergleich verschiedener Angebote ermöglichen. Die Idee
blieb ohne Resonanz. Das ändert sich jetzt.
Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten
Die Baubeschreibung, die die Bauherren in Zukunft vor
Vertragsabschluss bekommen, wird beim Vertragsabschluss
automatisch Vertragsinhalt. Es sei denn, es werden Änderungen
vereinbart. VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag rät dazu,
eventuelle Änderungswünsche mit der Baufirma zu verhandeln und
das Ergebnis schriftlich zu dokumentieren. „Die Änderungen
können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die
dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer
ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung
gesondert und datiert unterzeichnen, von der Baufirma und den
Bauherren.“ Sind die Änderungen im Streitfall später nicht
beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Beim
Bauträgervertrag, wenn also auch das Eigentum am Baugrund
mitübertragen wird, gilt immer die notarielle Beurkundung, alle
Änderungen müssen also in ihr enthalten sein. Bauherren müssen
daher aufpassen.
Noch eine zweite Sache gibt Rechtsanwalt Freitag zu bedenken:
„Auch konkrete Baubeschreibungen enthalten manchmal
Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können.“ Dazu kann zum
Beispiel die Beschaffenheit des Baugrunds gehören, vor allem,
wenn dieser bei Vertragsschluss unbekannt ist. Je nach Boden
variieren die Kosten für den Bau des Kellers oder der
Bodenplatte erheblich. Das kann die Finanzierung der Bauherren
ins Wanken bringen. „In der Begründung zu der neuen Pflicht sagt
der Gesetzgeber, dass es auch in eine Baubeschreibung gehört,
wenn bestimmte Unwägbarkeiten nicht berücksichtigt und mit dem
Preis nicht abgegolten sind und nennt als Beispiel die
Beschaffenheit des Baugrundes. Der Gesetzgeber erwartet also
einen Hinweis darauf, dass durch andere Bodenverhältnisse als in
der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis steigen kann.“ das
kann teilweise zu ganz enormen Mehrkosten führen, genauso wie
Auslassungen an anderen Stellen. Bauherren sollten deshalb immer
durch unabhängige Sachverständige prüfen lassen, ob wirklich an
alles gedacht ist.
www.vpb.de/faq-bauvertragsrecht.html
Siehe auch:
Bauherren sollten
Widerrufsrecht nur im Notfall wahrnehmen - Teil 2
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