Die Zeiten für die Vermarktung von Büroimmobilien sind schwierig. Homeoffice und wirtschaftliche Unsicherheit setzen viele potenzielle Mieter – und damit auch die Eigentümer und Vermarkter – unter Druck. Auch in A-Städten nehmen die Leerstände zu. Gleichzeitig steigen die Ansprüche von Unternehmen an ihre Arbeitswelten. Ganz oben auf der Wunschliste vieler Mieter in Metropolregionen steht: ein Büro in möglichst innerstädtischer Lage. Haben Immobilien am Stadtrand damit überhaupt noch eine Chance? Alexander Meyer, Niederlassungsleiter und Teamleiter Office Agency bei Savills in München, spricht im Interview über die Neusortierung des Marktes in der bayerischen Landeshauptstadt, aktuelle Vermarktungstrends und warum das Projekt HAMMERSCHMIDT in Aschheim-Dornach auch in dieser Situation gute Zukunftsperspektiven hat.

„Ich befürchte, das ist noch nicht die Spitze.“

Herr Meyer, die Leerstandsquoten der Büromärkte in den deutschen Metropolregionen steigen seit rund fünf Jahren kontinuierlich. Das gilt auch für München. Trotzdem ziehen hier die Spitzenmieten an. Wie passt das zusammen?

Alexander Meyer: München hat aktuell so viel Leerstand wie noch nie. Die Leerstandsquote für den Großraum bewegt sich Richtung 10 Prozent. Und ich befürchte, das ist noch nicht die Spitze. Denn viele Firmen befinden sich derzeit in einem Anpassungsprozess. Das liegt an zwei Entwicklungen, die zeitlich zusammenfallen. Einerseits gibt es die strukturelle Flächenreduktion durch hybride Arbeitsmodelle: Durch den Homeoffice-Trend benötigen viele Unternehmen schlicht weniger Platz. Andererseits gibt es eine wirtschaftliche Zurückhaltung: Expansionen bleiben aus, viele Unternehmen geben Flächen zurück, verschieben geplante Umzüge oder ziehen in kleinere Einheiten als bisher.

Das führt zu einer Marktspaltung. In manchen Teilmärkten wie beispielsweise der Parkstadt Schwabing gibt es heute in fast jedem größeren Haus verfügbare Flächen – das gab es früher nie. Gleichzeitig zieht das Interesse an hochwertigen Neubauten in zentralen Lagen beziehungsweise mit guter Erreichbarkeit nach wie vor an. Die Nachfrage konzentriert sich also auf gut angebundene, moderne Objekte mit klarer Identität sowie hohen Ausbau- und Technikstandards.

Was bedeutet das für die Vermarktung?

Alexander Meyer: Es reicht nicht mehr, nur „Fläche“ anzubieten. Flexibilität, Identitätsstiftung und technische Exzellenz sind für ein neues Bürogebäude heute Pflicht. Die Nutzer wollen moderne Arbeitswelten, die Wahlfreiheit ermöglichen. Sie wollen Rückzugsmöglichkeiten, Kollaborationsräume, Outdoor-Zonen und eine Service-Infrastruktur, die sofort funktioniert.

„Für viele zählen moderate Kosten, Erreichbarkeit und Gebäudeidentität mehr als die maximale Citylage.“

Mit HAMMERSCHMIDT vermarkten Sie für den Asset Manager Real-Treuhand Immobilien Bayern ein Objekt am Münchner Stadtrand. Dornach, ein kleiner Ortsteil der Münchner Nachbargemeinde Aschheim, war seit Mitte der 1980er Jahre the place to be für namhafte globale Player aus IT und Mode. Dann kam Corona. Und dann kam die Wirtschafts- und Immobilienkrise. Mittlerweile gilt die Lage als schwierig. Warum glauben Sie, dass sich für diesen Standort noch Mieter finden lassen?

Alexander Meyer: Es gibt auch Nutzer, für die der Speckgürtel gesetzt ist. Denn nicht alle wollen sich die hohen Mieten in der Innenstadt leisten. Und in Dornach sind diese nun einmal rund 50 bis 60 Prozent niedriger als in der City. Zudem bietet der Ort einen Gewerbesteuerhebesatz von 310 Prozent. In München liegt er bei 490 Prozent.

Darüber hinaus ist Dornach ein gewachsener Tech-Cluster mit sehr guter Autobahn- und ÖPNV-Anbindung. Was das HAMMERSCHMIDT betrifft, so halten die S-Bahn und der Bus nur wenige Schritte vom Objekt entfernt. Für viele Zielgruppen zählen moderate Kosten, gute Erreichbarkeit, starke Gebäudeidentität und hohe Flächenflexibilität mehr als die maximale Citylage.

Was meinen Sie mit starker Gebäudeidentität?

Alexander Meyer: Die Architektur von HAMMERSCHMIDT ist stark identitätsstiftend. Das 130 Meter lange Gebäude besteht aus Sichtbeton und riesigen Glasflächen. Eine außenliegende Kaskadentreppe entlang der Nordfassade dient als soziale Achse. Entlang der Südfassade gibt es zudem auf allen Ebenen durchgängige Balkone. Jeder Mitarbeitende kann diese mit einem Schritt aus dem Büro erreichen, um an der frischen Luft zu telefonieren, in Ruhe zu denken, zu arbeiten oder Pause zu machen. Hinzu kommen eine 550 Quadratmeter große Dachterrasse und ein 1.400 Quadratmeter großes Skydeck mit Alpenblick. Eine solche Ausstattung ist in München kaum zu finden – schon gar nicht mit dieser Konsequenz. Das spricht vor allem architekturaffine Mieter an, die ihren Mitarbeitenden einen Arbeitsplatz bieten wollen, der sie inspiriert, verbindet und ihnen Energie gibt.

„Entscheidend ist weniger die Branche, sondern die Unternehmenskultur und Arbeitsweise.“

Welche Branchen mieten derzeit überhaupt noch signifikant Flächen an – und welche nicht mehr?

Alexander Meyer: Im HAMMERSCHMIDT sind rund 4.000 der circa 16.000 Quadratmeter Bürofläche an die beiden Tech-Unternehmen NetApp Deutschland und Verifone Payments vermietet. Generell ist München aber kein Ein-Branchen-Standort. Wir profitieren hier von einer einzigartigen Mischung aus namhaften US-Tech-Playern wie Apple, Google, Meta und OpenAI, Engineering- und Defense-Tech-Unternehmen, starken Mittelständlern und innovativen Start-ups. Dazu kommen acht Dax-Unternehmen, die mit ihren Headquartern im Großraum München ansässig sind – so viele wie in keiner andere Metropole.

Sie alle werden genährt von den Münchner Elite-Universitäten, die an die Exzellenzstrategie des Bundes und des Freistaates Bayern angeschlossen sind, sowie von einem Ökosystem, das von Bits & Pretzels bis zu Corporate Labs reicht. Deshalb würde ich für die Vermietung im HAMMERSCHMIDT auch keine Branche pauschal ausschließen.

Allerdings sehen wir am Stadtrand vor allem Nachfrage von Tech- und vertriebsgetriebenen Firmen mit viel Außendienst. Diese gewichten eine schnelle Autobahnanbindung, gute Erreichbarkeit und ein attraktives Kosten-Nutzen-Verhältnis höher als die absolute Innenstadtlage. Entscheidend sind jedoch weniger die Branche als vielmehr die Unternehmenskultur und Arbeitsweise.

„Der Vermieter stellt die Hülle und zunehmend auch Dienstleistungen."

Sie haben gesagt, dass sich viele Firmen heute mit Anmietungen zurückhalten. In Zeiten von Remote Work und Wirtschaftsflaute: Wie überzeugen Sie Unternehmen aktuell, neue Büroflächen zu mieten?

Alexander Meyer: Indem wir etwas bieten, das Homeoffice nie leisten kann: vielfältige und gut gestaltete Arbeitswelten. Im HAMMERSCHMIDT heißt das Wahlfreiheit vom Fokusraum bis zur Workshop-Area plus ruhige Outdoor-Arbeitsplätze, die jeder einzelne Mitarbeitende nutzen kann und nicht nur eine Handvoll Teams. Dazu kommt eine starke digitale Infrastruktur. Kurz gesagt: Wir bieten eine bessere Aufenthaltsqualität, bessere Technik und bessere Kollaboration als jedes Homeoffice – und all das bei planbaren Betriebskosten.

Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit bei HAMMERSCHMIDT?

Alexander Meyer: HAMMERSCHMIDT ist nachhaltig, aber ohne Show-Technik. Wir kühlen über Grundwasser, setzen auf robuste, langlebige Materialien und vermeiden Übertechnisierung, die später aufwändig gewartet werden müsste. Das in Summe hält die Nebenkosten dauerhaft niedrig. Die digitale Konnektivität ist durch das Zertifikat WiredScore „Platinum“ zukunftssicher belegt, und die ganzheitliche Bauweise wurde mit „sehr gut“ nach BREEAM zertifiziert. Nachhaltigkeit ist im HAMMERSCHMIDT also Standard, aber kein Selbstzweck. Das Gebäude bietet die richtige Balance aus Nachhaltigkeit, Betriebssicherheit und Nutzbarkeit.

Vermieter müssen heute also weitaus mehr bieten als nur eine schicke Bürofläche?

Alexander Meyer: Ja, Vermieter stellen die Hülle bereit, die technischen Voraussetzungen und nachhaltige Rahmbedingungen. Zudem bieten sie zunehmend auch Dienstleistungen an. Aber: Die Kultur und die Nutzung kommen von den Mietern. Sie sind dafür verantwortlich, dass ihre Mitarbeitenden im Büro anwesend sind und so die Dienstleistungsangebote auch nutzen können.

Ein tragfähiges Workplace-Konzept mit echter Mitarbeiterakzeptanz ist deshalb entscheidend. Unsere Planungs- und Consulting-Teams unterstützen Unternehmen dabei, damit die Flächen nicht nur funktionieren, sondern von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern auch gerne genutzt werden.

„KI verändert weniger die Notwendigkeit von Büros, sondern deren Qualität.“

Sie haben eingangs von einem Anpassungsprozess der Unternehmen gesprochen. Wie lange wird dieser noch andauern?

Alexander Meyer: Wir sind mittendrin – und der Prozess wird uns noch einige Jahre begleiten. Viele Unternehmen haben ihre Flächenstrategie noch nicht final definiert. Sie probieren aus: Wie viel Homeoffice ist produktiv, wie viel Präsenz ist notwendig?

In dieser Übergangsphase beobachten wir eine starke Polarisierung: Moderne, flexible Gebäude mit Identität und Aufenthaltsqualität funktionieren – egal, ob sie sich in der Stadt oder am Stadtrand befinden. Durchschnittsflächen haben es dagegen schwer. Sobald diese Konsolidierungswelle abgeschlossen ist, wird sich der Markt auf einem neuen, nachhaltigeren Niveau einpendeln. Dann wird es weniger Fläche pro Kopf geben, dafür aber deutlich höhere Anforderungen an Qualität und Atmosphäre.

Allerdings verändert künstliche Intelligenz viele Branchen derzeit rasant. Wird KI den Büromarkt nachhaltig beeinflussen?

Alexander Meyer: Ganz sicher wird sie das – aber nicht so, dass plötzlich niemand mehr Büros braucht. KI wird Prozesse verschlanken und Routinearbeiten ersetzen. Gleichzeitig entstehen jedoch neue Tätigkeiten und Berufsbilder, die die physische Zusammenarbeit sogar wieder wichtiger machen.

Viele Unternehmen leben von interdisziplinärer Zusammenarbeit und kurzen Entscheidungswegen. Dafür braucht es Räume, die Kommunikation fördern. Künstliche Intelligenz verändert also weniger die Notwendigkeit von Büros, sondern deren Qualität: weniger Schreibtische, mehr Räume für Austausch, Co-Creation und Innovation. Wer dies architektonisch und organisatorisch umsetzt, hat auf dem Büromarkt der Zukunft die Nase vorn.

Zum Schluss noch eine Frage: Wenn Sie einen Elevator Pitch für HAMMERSCHMIDT hätten – welche Vermietungsargumente wären Ihnen am wichtigsten?

Alexander Meyer: Ich würde sagen: „HAMMERSCHMIDT ist DIE Landmark am Münchner Stadtrand: architektonisch prägnant, hochflexibel, digital top ausgestattet und mit einzigartigen Outdoor-Arbeitswelten vom Balkon bis zum Skydeck. Das Ergebnis sind Identität, Produktivität und Wohlbefinden zu einem sehr attraktiven Kosten-Nutzen-Verhältnis. Ideal für Unternehmen, die Innovation, Nachhaltigkeit, Kollaboration und Mitarbeiterzufriedenheit wirklich ernst meinen.“
 

Meldung: ANSCHÜTZ + Company, München