Der Jahresendbericht von Bayes UK
Commercial Real Estate zeigt eine
vollständige Markterholung bei der
Kreditvergabe für 2021. Die
Kreditvergabe hat wieder das Niveau
von vor der Pandemie erreicht, so
die Ergebnisse des jüngsten Berichts
über gewerbliche Immobilienkredite
im Vereinigten Königreich, verfasst
von Dr. Nicole Lux, Senior Research
Fellow an der Bayes Business School
(ehemals Cass).
Der Bericht, der sich auf Daten von
76 großen britischen Kreditgebern
stützt, deutet darauf hin, dass das
Jahr 2021 das stärkste Gesamtjahr
auf dem Markt seit 2015 sein wird.
Das Neukreditvolumen im Jahr 2021
erreichte 49,8 Milliarden GBP - mehr
als 2019 und 48 Prozent mehr als im
Jahr 2020. In der ersten
Jahreshälfte 2021 wurde der Rückstau
an Transaktionen aus dem Jahr 2020
abgearbeitet, während sich die
zweite Jahreshälfte auf mehr neue
Akquisitionsfinanzierungen für
bestehende und neue Kunden
konzentrierte.
Die wichtigsten Ergebnisse des
Berichts, der Daten bis Dezember
2021 abdeckt, zeigen ebenfalls:
-
Der Anteil der
Entwicklungsdarlehen am
Neugeschäft betrug 20
Prozent im Jahr 2021, aber
die Entwicklung des
Wohnungsbaus hat sich
verlangsamt.
-
Die Zahl der notleidenden
und ausgefallenen Kredite
ging im Jahr 2021 von 4,6
Prozent auf 2,3 Prozent
zurück, was einen deutlichen
Rückgang bedeutet.
-
Die Margen für erstklassige
Bürokredite stiegen in den
letzten 12 Monaten um
weitere 25 Basispunkte (bps),
aber die Preise für andere
Anlageklassen, wie z. B.
erstklassige
Einzelhandelskredite, für
die die Preise bereits sehr
hoch waren, sind gesunken.
-
Die Emission von
Schuldtiteln war auf allen
Märkten insgesamt stark. Im
Vereinigten Königreich stieg
die Emission von
Gewerbeimmobilienanleihen (CRE)
laut Bayes Bond Monitor
zwischen 2020 und 2021 von 6
Mrd. GBP auf 10 Mrd. GBP.
Der Markt für CRE-Anleihen,
einschließlich Commercial
Mortgage-Backed Securities (CMBS),
macht zwischen fünf und acht
Prozent der gesamten
besicherten
CRE-Marktschulden aus.
Während das erste Halbjahr 2021 eine
rasche Erholung der Marktaktivität
zeigte, suchten die Kreditnehmer den
Abschluss, die Umstrukturierung und
die Refinanzierung von Darlehen, die
während des Jahres 2020 auf Eis
gelegt worden waren. Im gesamten
Jahr entfielen 52 Prozent der
Kreditvergabe auf diesen Bereich,
während die übrigen 48 Prozent auf
neue Akquisitionsfinanzierungen
entfielen.
Britische Banken dominierten ihren
eigenen Markt und stellten 39 % der
neuen Finanzierungen bereit, gefolgt
von internationalen Banken (ohne
deutsche Banken), die einen Anteil
von 22 % hatten. Insgesamt waren die
12 größten Originatoren für 57 % der
neuen Kredite verantwortlich,
darunter sechs britische Banken.
Die Pipeline für
Entwicklungsfinanzierungen ging von
2020 auf 2021 zurück und machte nur
noch 20 Prozent des gesamten
Neugeschäfts aus. Dies ist
hauptsächlich auf die geringere
Finanzierung von Wohnimmobilien
zurückzuführen.
Kleinere Kreditgeber konzentrierten
15 % ihrer Kredite auf die
Finanzierung von Wohnbauprojekten,
während die Kreditgebergruppe
"Sonstige Kreditgeber (Kreditfonds)"
32 % der neuen Wohnbaudarlehen
bereitstellte und die britischen
Banken 47 %. Zum ersten Mal seit
Beginn der Pandemie wurden in
nennenswertem Umfang spekulative
Büroprojekte finanziert, vor allem
im Zentrum Londons.
Die Margen für
Prime-Office-Finanzierungen sind auf
2,54 Prozent gestiegen (Ende 2020
waren es 2,29 Prozent), was auf das
veränderte Universum der Kreditgeber
zurückzuführen ist, die Darlehen
anbieten. Auf einer 60-prozentigen
Beleihungsbasis (LTV) stiegen die
Margen von 2,18 Prozent im Jahr 2020
auf 2,42 Prozent im Jahr 2021. Die
Darlehenspreise für erstklassige
Industrieobjekte sind ebenfalls um
23 Basispunkte gestiegen. Bei
anderen Immobiliensektoren wie
erstklassigen Einzelhandelsobjekten
und sekundären Objekten, deren
Preise sehr weit von denen für
erstklassige Objekte entfernt waren,
hat sich der Preisunterschied jedoch
um 15 bis 25 Basispunkte verringert.
Ein großer Preisunterschied besteht
auch zwischen den größten
bilanziellen Kreditgebern und
kleineren Kreditgebern, was zu einer
Preisdifferenz von 1,17
Prozentpunkten bei erstklassigen
Bürokrediten führt. So liegen die
Margen für erstklassige Bürokredite
bei den größten Kreditgebern bei
durchschnittlich 1,88 %, während
Kreditnehmer bei Krediten von
kleineren Kreditgebern mit einer
durchschnittlichen Kreditmarge von
3,05 % rechnen müssen. Mit den
jüngsten Zinserhöhungen des
5-Jahres-Sonia-Swaps auf 1,86
Prozent führt dies zu einem
Gesamtzinssatz von 4,4 Prozent für
einige Objekte in der Nähe der
Spitzenrenditen für Büroimmobilien -
was bei einem erwarteten
Zinsdeckungsgrad (ICR) von 1,4x-1,8x
nur eine geringe Ertragsdeckung
ermöglicht. Im Vergleich dazu liegt
der gewichtete durchschnittliche
Kupon für Sterling-Anleihen, die von
auf Büroimmobilien spezialisierten
Unternehmen ausgegeben werden,
zwischen drei und fünf Prozent für
Unternehmen mit einem Rating von "A"
oder besser.
Auf die allgemeine Frage nach der
Bereitschaft zur Kreditvergabe für
das Jahr 2022 gaben 56 Prozent der
Kreditgeber an, dass sie bereit
wären, erstklassige
Einzelhandelskredite zu vergeben,
während nur 8 Prozent bereit wären,
sich mit der Entwicklung von
Einzelhandelsimmobilien zu befassen.
Erstklassige Industrie- und
Wohninvestitionen sind ebenfalls
zwei Sektoren, die die meisten
Kreditgeber zu finanzieren bereit
sind (92 % bzw. 80 %).
Zum ersten Mal wurde in der Umfrage
auch nach alternativen Sektoren für
die Kreditvergabe gefragt. 31
Kreditgeber bekundeten ihr Interesse
an der Finanzierung von
Vermögenswerten in den
Biowissenschaften, wobei 23 die
Finanzierung von Rechenzentren
befürworten, die spezielle Teams und
Kenntnisse erfordern. Nur 23
Kreditgeber gaben an, dass sie in
diesem Bereich des Seniorenwohnens
Kredite vergeben.
Dr. Nicole Lux erklärt:
"Es ist sehr ermutigend zu sehen,
wie schnell die Kreditgeber mit
Problemkrediten umgegangen sind und
eine effiziente Abwicklung und
Kommunikation mit den Kreditnehmern
gezeigt haben. Die nächste Hürde für
2022 werden die steigenden Zinssätze
und die sinkenden
Ertragsdeckungsquoten sein, die bei
einer Reihe von Krediten auf das
1,4- bis 1,6-fache sinken dürften."
Meldung: Ida Junker,
Agentur PPOOL, Paris