Der Markt beendete
das Jahr 2021 mit Umsatzplus von gut
23 Prozent bei 3,29 Mio. m². Ein
Start ins Neue Jahr verlief mit vollem Elan,
doch relativ schnell kehrt
Ernüchterung ein und positive
Vorsätze werden wieder verschoben.
Schon im Herbst 2020 rechneten die
meisten
Wirtschaftsforschungsinstitute mit
einem beschleunigten Aufschwung für
2021 und prognostizierten ein
BIP-Wachstum von bis 5 Prozent.
Unterm Strich bleibt für 2021 wohl
ein Plus von nur etwa 2,7 Prozent,
neuen Corona-Varianten und
Lieferengpässen geschuldet. Der
Aufschwung ist somit erneut
verschoben.
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Das wird sich für das laufende Jahr
wohl fortsetzen. Noch vor einem
halben Jahr lag die Prognose für
2022 laut consensus economics bei
4,2 Prozent. Doch auch dieses
Wachstum scheint nur noch schwerlich
erreichbar zu sein, aktuell werden
die Aussichten wieder
heruntergeschraubt auf 3,5 bis 4
Prozent. „Vielleicht muss man sich
von einem starken Rebound-Effekt der
Konjunktur verabschieden und ein
etwas gemäßigteres Wachstum mag
sogar angesichts schon jetzt stark
steigender Inflationsraten und immer
noch anhaltender Angebotsengpässe
volkswirtschaftlich gesehen
verträglicher sein“, sagt Helge
Scheunemann, Head of Research
JLL Germany. Fast 82 Prozent der
deutschen Industrieunternehmen
klagten laut einer Umfrage des
ifo-Instituts über Probleme bei der
Beschaffung von Rohstoffen und
Vorprodukten. Rund 80 Prozent der
Einzelhändler konnten im für sie so
wichtigen Weihnachtsgeschäft
bestellte Ware oftmals nicht
anbieten oder ausliefern.
Auch wenn sich diese Engpässe im
Laufe des Jahres teilweise auflösen
werden, so sind sie doch Auslöser
eines Strukturwandels der deutschen
Wirtschaft, in der sich mittel- bis
langfristig die folgenden Trends
verfestigen und nur mit hohen
Investitionen zu stemmen sein
werden:
Dekarbonisierung der Wirtschaft
Aufbau von Beschaffungs-Puffern
und alternativen Bezugsquellen
Ein verändertes Arbeits- und
Einkaufsverhalten
Ein sich verschärfender
Fachkräftemangel
Vor allem der vierte Aspekt sorgte
bereits dafür, dass die
Arbeitslosenquote 2021 nicht
zugenommen, sondern sogar leicht auf
5,7 Prozent abgenommen hat. Diese
Entwicklung dürfte sich fortsetzen
mit entsprechend positiven Folgen
auch für den deutschen Büromarkt.
Denn gerade im für die Nachfrage
nach Büroflächen so bedeutenden
Dienstleistungssektor steigt die
Einstellungsbereitschaft bei den
Unternehmen stark an. Mehr Personal
– selbst, wenn es noch nicht in Lohn
und Brot steht – erfordert in der
Theorie einen zusätzlichen
Arbeitsplatz. Ob nun auf der bereits
vorhandenen Bürofläche oder im Home
Office, bleibt weiterhin offen.
Nach einer Untersuchung des
ifo-Instituts arbeiteten im Dezember
rund 28 Prozent aller Beschäftigten
im Home Office, etwas mehr als noch
zur Jahresmitte (24 Prozent), aber
deutlich weniger als zu Beginn der
Pandemie. Dies zeigt, dass es den
Unternehmen mit geeigneten Impf-,
Test- und Hygienemaßnahmen durchaus
gelingt, ihre Mitarbeiter zumindest
teilweise in den Büros zu halten.
„Wir gehen nach wie vor davon aus,
dass sich die neue Arbeitswoche
künftig so darstellen wird: Drei
Tage im Büro und zwei Tage
außerhalb. Von diesem ,außerhalb‘
werden dann wiederum etwa 1,5 Tage
im Home Office gearbeitet. Das wären
rein rechnerisch 30 Prozent weniger
Bürofläche. „Dagegen laufen aber
verschiedene Effekte. Wer kein Desk
Sharing einführen will, kann auch
keine Fläche reduzieren. Wer den
Komfort von etwas mehr Abstand im
Büro auch nach der Pandemie
beibehalten will, benötigt mehr
Fläche pro Arbeitsplatz. Wer mehr
Raum für Kooperation und Begegnung
schaffen will, braucht mehr Fläche
als im klassischen
Schreibtisch-Büro. In Summe gleicht
sich das alles in etwa aus“,
analysiert Scheunemann.
„Das Bedürfnis, die Mitarbeiter im
Büro zusammenzubringen und einen
repräsentativen Ort der
Zusammenarbeit und Identifikation
mit dem Unternehmen zu bieten, ist
eher gestiegen“, stellt Dr.
Konstantin Kortmann, Head of Leasing
JLL Germany, fest. „Nachdem in den
ersten beiden Jahren der Pandemie
Entscheidungen aufgeschoben wurden
und sich viele Firmen erstmals
intensiv mit ihren Bedürfnissen und
Erwartungen hinsichtlich des Büros
befasst haben, ist jetzt die Zeit
des Handelns gekommen. In
Deutschland wird sich dies
allerdings mit Verzögerung auf den
Markt aus, da hier in den
Unternehmen viele Interessensgruppen
in den Prozess integriert werden
müssen.“ Das gelte insbesondere für
großflächige Projekte.
Der Entscheidungsdruck sei
mittlerweile so groß, dass man
erstmals ein Phänomen beobachte:
„Üblicherweise ist der Ifo-Index
immer ein guter Indikator dafür, wie
die Büronachfrage neun Monate später
sein wird. Unter dem aktuellen Druck
könnte sich diese Korrelation
allerdings ein bisschen
abschwächen“, erwartet Kortmann.
„Attraktive Flächen sind ein extrem
wichtiger Teil der Markenstärke als
Unternehmen und Arbeitgeber. Wer die
richtigen Fachkräfte gewinnen will,
muss attraktive Flächen in zentralen
Lagen bieten.“ Das gelte für die
freie Wirtschaft genauso wie für die
öffentliche Hand, die in manchen
Märkten in den vergangenen Jahren
ein besonders starker Abnehmer von
Büroflächen in Innenstadtlagen war.
Nachfrage zog im letzten Quartal
noch einmal an
Der beschriebene Effekt ist bereits
bemerkbar, denn im Gegensatz zur
konjunkturellen Lage hat sich am
Büromarkt zum Jahresende ein echter
Rebound-Effekt gezeigt. Ende
Dezember summiert sich der
Büroflächenumsatz in den Big 7 auf
insgesamt 3,29 Mio. m². Das sind gut
23 Prozent mehr als im Vorjahr und
das prozentuale Plus hat sich
gegenüber dem dritten Quartal fast
verdoppelt. In allen Städten mit
Ausnahme von Hamburg konnten die
JLL-Prognosen durch ein sehr
dynamisches letztes Quartal sogar
übertroffen werden. „Letztendlich
liegt das 2021er Ergebnis damit nur
um 13 Prozent unter dem
Fünfjahresschnitt der Boomjahre
2016-2020. Und blickt man nur wenige
Jahre weiter zurück, dann sieht man,
dass wir aktuell auf dem Niveau der
Jahre 2013 und 2014 liegen und weit
entfernt von den Krisenszenarien der
Jahre 2008 und 2009“, zieht Stephan
Leimbach, Head of Office Leasing JLL
Germany, den historischen Vergleich.
Und auch der Blick auf die sieben
Hochburgen zeigt im Gegensatz zu den
vergangenen Quartalen wieder eine
einheitliche Tendenz. Während
Frankfurt (+35 Prozent), Hamburg
(+34 Prozent) und Köln (+58 Prozent)
sehr deutlich ihr jeweiliges Vorjahr
übertroffen haben, fiel das Plus in
den anderen Hochburgen etwas
schwächer aus. In Bezug auf die
absoluten Volumina bleiben aber
Berlin mit 871.000 m² und München
mit 663.000 m² an der Spitze.
Insbesondere in Berlin zeigen Mieter
wieder verstärktes Interesse auch an
großen Flächen über 5.000 m².
„Wir beobachten zugleich, dass die
Nachfrage nach Büroflächen seit dem
vergangenen Sommer wieder
kontinuierlich gewachsen ist und
mittlerweile fast wieder das
Normalniveau vor der Pandemie
erreicht hat. Wenn die
Unsicherheiten durch die Pandemie
erstmal hinter uns liegen und die
Wirtschaft wirklich in der
Genesungsphase ist, werden wir hier
nochmals schnelles Wachstum sehen“,
gibt Leimbach einen Ausblick auf
künftige Aktivitäten im Markt.
Leerstandsanstieg im vierten Quartal
vorerst gestoppt
Die gute Nachfrage der vergangenen
Wochen und Monate hat dafür gesorgt,
dass sich die über alle sieben
Hochburgen gemittelte
Leerstandsquote im vierten Quartal
2021 nicht weiter erhöht hat. Sie
liegt nach wie vor bei 4,5 Prozent.
Im Vergleich mit dem Vorjahr steht
dennoch ein Anstieg von 23 Prozent
bzw. um 80 Basispunkte bei der
Quote. Trotz dieses Anstiegs gilt es
die aktuellen Werte in den
historischen Kontext einzuordnen.
Noch 2019 und auch 2020 lagen die
Quoten auf niedrigen Werten von 3,0
bzw. 3,7 Prozent und fünf Metropolen
der Big 7 hatten einen massiven
Büroflächenmangel. Das hat
Projektentwickler aktiviert. Und
eine verstärkte Bautätigkeit in
Verbindung mit dem
Konjunktureinbruch 2020 führt nun
zeitversetzt zu steigenden
Leerständen.
Wir erwarten daher für 2022 einen
weiteren leichten Anstieg und eine
Quote von etwa 5 Prozent. Bei weitem
erwartet JLL keine zweistelligen
Quoten wie wir sie etwa 2008 oder
2009 gesehen haben. Der Sprung von
einer Drei vor dem Komma auf knapp
fünf Prozent ist relativ gesehen
„dramatisch viel“, aber in der
Immobilienrealität und im
historischen Kontext immer noch so
wenig, dass es keinen Einfluss auf
die Mieten hat. „Fakt ist, dass der
teils dramatische Flächenmangel in
den Big 7 vor der Pandemie das
Wachstum der regionalen Wirtschaft
signifikant gebremst hat. Eine
durchschnittliche Leerstandsquote
von fünf bis sechs Prozent wäre
hingegen noch absolut gesund und
böte den Unternehmen wichtige
Optionen“, erklärt Leimbach.
Ein uneinheitliches Bild zeigt sich
unterdessen bei den
Untermietflächen. Diese summieren
sich zum Ende des vierten Quartals
auf 561.000 m² und nehmen damit
einen Anteil von 13 Prozent am
Gesamtleerstand ein. Mit 37 Prozent
entfällt das Gros dieser Flächen auf
Frankfurt. Hier stiegen die
Untermietflächen in den letzten drei
Monaten des Jahres 2021 auch
deutlich an, während sie in den
anderen Städten auf einem stabilen
Level verharrten. Dass die Nutzer
immer qualitätsbewusster werden,
zeigt sich daran, dass der Anteil
der Vermietungen in sogenannten
A-Flächen insgesamt bei rund 65
Prozent lag oder anders formuliert:
JLL erwartet, dass die Polarisierung
zwischen den top, modern, nachhaltig
und flexibel ausgestatteten
Büroflächen und den Flächen, die
diese Anforderungen nicht erfüllen,
weiter zunimmt – mit einem positivem
Wachstumsszenario für die grünen und
flexiblen Konzepte und entsprechend
negativen Wachstumsaussichten für
letztere. Dies spiegelt sich auch in
der Leerstandsentwicklung mit
sinkenden Werten für A-Flächen bzw.
steigenden Leerständen für B- und
C-Flächen. „Diese Entwicklung ist
nur logisch, denn ESG-Kriterien und
Workplace-Strategien spielen bei den
Entscheidungen für eine Bürofläche
eine immer stärkere Rolle. Alle
Objekte, die kein attraktives
Arbeitsumfeld bieten oder den
ESG-Kriterien nicht genügen, werden
es mittelfristig schwer haben,
überhaupt Nutzer zu finden“, meint
Stephan Leimbach.
Neubauvolumen um 10 Prozent
gestiegen – projektiertes Bauvolumen
sinkt
Mit dem Anstieg der Leerstände bei
älteren Bestandsobjekten wächst der
Druck auf die Eigentümer, diese
entsprechend zu sanieren und auf ein
modernes Niveau anzuheben. Im Moment
dominieren allerdings immer noch die
Neubauentwicklungen. Im gesamten
Jahr 2021 wurden in allen sieben
Hochburgen zusammen knapp 1,6 Mio.
m² neu fertiggestellt. Das sind
knapp 10 Prozent mehr als 2020. Dass
dieser Optimismus bei den
Projektentwicklern begründet ist,
zeigen die Anteile der bereits vor
Fertigstellung vermieteten Flächen.
Anders formuliert standen suchenden
Unternehmen in den Big 7 nur noch
rund ein Viertel (ca. 410.000 m²)
zur Verfügung, der Rest war bereits
vor Ende der Bauphase belegt. Und
dieser positive Trend hält an. Stand
heute befinden sich für 2022-2024
etwa 4 Mio. m² im Bau, von denen
mehr als 1,8 Mio. (rund 46 Prozent)
bereits jetzt einen Mieter gefunden
haben. „Dass auch die Baubranche von
Rohstoffengpässen nicht verschont
bleibt, zeigt sich unter anderem
darin, dass sich das im Bau
befindliche Volumen gegenüber dem
dritten Quartal 2021 um rund 400.000
m² reduziert hat. Offensichtich
wurden die entsprechenden Zeitpläne
angepasst“, schildert Scheunemann.
Spitzenmieten ziehen moderat an –
Unternehmen investieren in Qualität
Etwas besser als erwartet schließt
das Jahr mit einem Wachstum der
Spitzenmieten um insgesamt 1,6
Prozent im Jahresvergleich. Dies
basiert auf Mietanstiegen in allen
Hochburgen außer in Düsseldorf und
Stuttgart, hier blieben die
Spitzenmieten konstant. „An der
Spitze liefern sich weiterhin
Frankfurt und München mit 42,50 Euro
und 42,00 Euro ein
Kopf-an-Kopf-Rennen. Beide haben
innerhalb eines Jahres um einen Euro
zugelegt“, vergleicht Leimbach.
Steigende Baukosten und steigende
Anforderungen der Nutzer an die
Qualität lassen nach
JLL-Einschätzung auch weiterhin
steigende Mieten erwarten. Bis Ende
2022 werden die nominalen
Spitzenmieten in den Big 7 um
weitere 3,2 Prozent gewachsen sein.
Besonders die Auseinandersetzung der
Unternehmen mit neuen
Flächenkonzepten wird zu einem
Mietenanstieg führen, und zwar
unabhängig davon, ob die Unternehmen
mehr Bürofläche benötigen oder sich
die benötigte Bürofläche reduziert.
„Wir sehen eine klare Tendenz
dahingehend, dass die Unternehmen
top ausgestattete Flächen benötigen
und auch bereit sind, dafür einen
höheren Mietpreis zu zahlen.
Entsprechend wird sich die
Preisschraube weiterdrehen.“
Licht
am Ende des Frankfurter
Büromarkttunnels
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Ein Umsatzplus von 48 Prozent
gegenüber dem Vergleichszeitraum
2020 macht statistisch zwar was her,
in absoluten Zahlen jedoch lässt der
„richtige“ Aufschwung auf dem
Frankfurter Bürovermietungsmarkt
(Frankfurter Stadtgebiet, Eschborn
und Offenbach-Kaiserlei) wie im
April des Jahres bereits
prognostiziert, noch auf sich
warten. 165.500 m²
umgesetzte Fläche im ersten Halbjahr
2021 (H1: 2020: 111.800 m²) sind
gleichbedeutend einem Rückgang von
25 Prozent im Fünfjahres- und um 24
Prozent im Zehnjahresvergleich. Ein
ähnliches Bild malt die Anzahl der
Abschlüsse: die haben im
12-Monatsvergleich zwar um 16
Prozent zugelegt auf 221 (H1 2020:
191 Deals), den mittel- und
langfristigen Schnitt aber ebenfalls
zweistellig mit 23 bzw. 18 Prozent
unterschritten.
„Corona hat auch in der deutschen
Finanzmetropole seit März 2020
Schleifspuren hinterlassen“, ohne
Frage, so Stephan Leimbach.
„Darüber können auch die statistisch
respektablen Verbesserungen beim
Flächenumsatz und bei den
Abschlüssen im Halbjahresvergleich
der beiden Pandemie-Jahre nicht
hinwegtäuschen. Aber: wir sehen
Licht am Ende des Tunnels. 400.000
m² Umsatzvolumen könnten am Ende
drin sein.“
Nachfrage zieht an
Die Deal-‚Historie’ in den ersten
sechs Monaten 2021 schreibt sich
auch zu Beginn der zweiten Halbzeit
mit einer anziehenden Nachfrage
sowohl im kleinteiligen Segment als
auch im großvolumigeren Bereich
fort. „Alles in allem wird die
Zukunft planbarer“, so Leimbach.
Leimbach weiter: „Trotz
Delta-Mutante dürfte die Pandemie
unter Kontrolle zu bringen sein, die
Stimmung in der Wirtschaft hellt
sich auf, und die Unternehmen haben
eine zunehmend klare Sicht, wie sie
zukünftig arbeiten wollen und
definieren sukzessive ihre
Arbeitsplatzstrategien
dementsprechend.“ Der
JLL-Bürovermietungschef Deutschland
geht davon aus, dass sich hybride
Arbeitsmodelle am Markt durchsetzen
werden mit einem allerdings nach wie
vor relevanten, wenn auch
kleinteiligeren Anteil an Home
Office-Modellen: „Im Schnitt könnte
der Home Office-Anteil ein bis zwei
Tagen pro Mitarbeiter in der Woche
ausmachen“, so Leimbach und er fügt
an: „Letztlich entscheiden aber die
Branche, die Art der Tätigkeit sowie
die jeweilige Unternehmenskultur
ganz individuell über das Ausmaß von
Home-Office.“
Abschlüsse unter 500 m² (über 150)
mit in summa rund 39.000 m² bleiben
die dominante Flächengröße. Zugelegt
haben auch Mietverträge zwischen
1.000 und 2.500 m²; in dieser
Kategorie lagen Abschlüsse und
angemietete Fläche mehr als doppelt
so hoch wie ein Jahr zuvor. Sechsmal
haben Nutzer Büroflächen ab 5.000 m²
angemietet, darunter sind zwei Deals
jenseits der 10.000 m², neben dem
Siemens Eigennutzerdeal der größte
Abschluss im zweiten Quartal durch
Nestlé, das seinen
Deutschland-Hauptsitz ins
Frankfurter Bahnhofsviertel verlegt.
Insgesamt entfallen etwas mehr als
60.000 m² auf die beiden
Größenklassen, entsprechend viermal
so viel wie vor einem Jahr. „Die im
ersten Halbjahr 2021 getätigten
Abschlüsse geben deswegen zur
Hoffnung Anlass, weil unter den zehn
größten lediglich ein
Eigennutzer-Deal zu verzeichnen
war“, so Leimbach. Die übrigen seien
echte „Marktdeals“ gewesen, darunter
7.600 m² durch das Jobcenter
Frankfurt Gerbermühlstraße im
Palazzo Fiorentino in Sachsenhausen
und 6.900 m²
durch die Mainova AG in einem Neubau
in der Solmsstraße/City West.
Die durchschnittliche Größe der
Abschlüsse hat sich im
Vergleichszeitraum der beiden
Pandemiejahre um 27 Prozent
vergrößert (H1 2021: 750 m2,
H1 2020: 599 m²). Umsatzstärkster
Teilmarkt zwischen Januar und Ende
Juni war unter den 18 Frankfurter
Teilmärkten der Flughafen mit einem
Anteil von rund 17 Prozent. Die
meisten Abschlüsse wurden dagegen im
Teilmarkt City mit einem Anteil von
19 Prozent getätigt.
Nach Branchen hat sich die Industrie
mit knapp 58.000 m² (34,9 Prozent am
Gesamtumsatz) auf Platz 1
vorgeschoben, mit sechsmal mehr
Umsatz als im Vorjahreszeitraum.
Unternehmensbezogene
Dienstleistungen, in der
Mainmetropole traditionell führend,
mussten sich mit Platz 2 und 33.600
m² (20,3 Prozent am Gesamtumsatz)
zufriedengeben.
Leerstandsquote nur leicht erhöht
Mit 6,6 Prozent weist der
Frankfurter Büromarkt unter den Big7
nach Düsseldorf zwar die höchste
Leerstandsquote auf. „Das ist aber
nach wie vor ein gesunder Wert, bei
dem Mieter und Vermieter auf
Augenhöhe sind. Im Gegensatz dazu
etwa Stuttgart mit 1,8 Prozent und
damit derzeit ein Vermietermarkt par
excellence“, so Leimbach.
Sachsenhausen, City-West, Nord,
Westend City, die Bankenlage sowie
Mertonviertel-Riedberg bewegen sich
allesamt unter 5 Prozent, über 10
Prozent liegen nur sieben der 18
Teilmärkte, darunter Eschborn,
Flughafen und mit 16 Prozent am
höchsten Rödelheim.
„Der leichte Leerstandsanstieg im
zweiten Quartal ist nicht zuletzt
auf das Leerziehen einer großen
Fläche zurückzuführen, hat also
zunächst einmal nichts mit Corona zu
tun. Gleichzeitig hatte natürlich
auch eine noch moderate Nachfrage
Einfluss auf einen wenig
nachhaltigen Abbau von Leerstand in
Bestandsgebäuden“ kommentiert
Stephan Leimbach. Vor dem
Hintergrund weiter zunehmender
Fertigstellungen im zweiten Halbjahr
wird bis zum Jahresende ein leichter
Zuwachs auf 6,8 Prozent erwartet.
Die Spitzenmiete in der
Finanzmetropole am Main verharrt
unverändert bei 41,50 Euro/m²/Monat:
„In diesem Jahr wird sich daran
nichts ändern“, meint Stephan
Leimbach. Um 0,2 Prozent minimal
zugelegt hat demgegenüber die
Durchschnittsmiete in den letzten 12
Monaten auf 23,30 Euro/m²/Monat.
Stephan Leimbach betont
abschließend: „Nachhaltigkeit und
ESG sind mehr und mehr nicht nur ein
Investorenthema, sondern werden auch
auf Mieterseite immer relevanter.
Primär internationale Großkonzerne
orientieren sich zunehmend in ihren
Anmietungen an ESG-Standards.
Nachhaltigkeitszertifizierungen,
ÖPNV-Anbindungen, Anzahl von
E-Ladestationen usw. werden denn
auch immer marktrelevanter.“
Foto (c)
Kulturexpress, Meldung: JLL,
Frankfurt am Main
