Der Cass UK
Commercial Real Estate Lending
Report zeigt einen starken Rückgang
der Kreditvergabe und prognostiziert
einen Anstieg der Kreditausfälle,
wenn Kreditmargen steigen und sich
wirtschaftliche Folgen des
Coronavirus bemerkbar machen. Der
jüngste Bericht der Cass Business
School über gewerbliche
Immobilienkredite in Großbritannien
und die damit verbundene Analyse
deuten darauf hin, dass die
Coronavirus-Pandemie eine Reihe von
gesonderten Fragestellungen auf
einem sich verlangsamenden Markt
aufwirft.
Die wichtigsten Ergebnisse des
Berichts zeigen: Die
Neukreditvergabe erreichte im Jahr
2019 mit £43,8 Milliarden einen
Rückgang um 12 Prozent gegenüber
2018, das entspricht dem Volumen der
Immobilieninvestitionen. Die
Kreditmargen für sekundäre
Eigentumstypen wurden erheblich
reduziert. Der absolute Betrag der
ausgefallenen Kredite stieg im
Jahresvergleich um 36 Prozent.
Steigende Zahlungsengpässe wirken
sich wahrscheinlich auf Kredite aus,
die durch Einzelhandelsimmobilien
besichert wurden. Insbesondere von
Entwicklungskrediten wird erwartet,
dass diese die Kosten der Banken
erhöhen werden, da sie sich an die
stetig steigenden
Kapitalanforderungen nach dem Basler
Rahmenwerk anpassen.
Die Autorin des Berichts, Dr. Nicole
Lux [1], Senior Research Fellow an
der Cass Business School [2],
sagte: „Während es keine Anzeichen
dafür gab, dass die Kreditgeber nach
der Krise von 2008/09 die Kosten zur
Deckung von Verlusten und
Abschreibungen erhöht hätten, könnte
die Situation jetzt anders aussehen.
Der zugrundeliegende Kreditrückgang
von Krediten könnte sofort erhöhte
Kapitalkosten auslösen, wenn die
Eintreibung eines Kredits auf lange
Sicht fraglich ist. Dies könnte dann
zu höheren Kreditmargen führen.
Die Auswirkungen der Corona-Krise
werden vor allem im ohnehin schon
angeschlagenen Einzelhandelssektor
zu spüren sein, aber auch andere
Sektoren wie Hotels und Freizeit,
Studentenwohnheime und
Anlageimmobilien werden stark
betroffen.
Während die Änderung der
Kapitalbehandlung für
Darlehenszinsen während des
Coronavirus kurzfristig
Erleichterung bringen wird, werden
sich einige der Unternehmen auch
langfristig nicht mehr erholen. Die
Verluste aus diesen Darlehen müssen
sich in den Bilanzen der Banken
niederschlagen".
Dr. Lux bezeichnete vor allem
Kredite, die durch
Einzelhandelsimmobilien besichert
wurden, als diejenigen, welche
wahrscheinlich von Ausfällen
betroffen sind. Wobei Abschreibungen
und Schuldenverluste in Höhe von £8
Mrd. bis £10 Mrd. absehbar sind. Sie
fügte hinzu, dass
Entwicklungskredite den Kosten der
Banken aufgeschlagen werden, so dass
etwa £22 Milliarden solcher Kredite
von Bauverzögerungen und Ausfällen
von Bauaufträgen betroffen sind."
Entwicklungskredite sind ein
weiterer Bereich, der mir Sorgen
bereitet", sagte Nicole Lux. "Wir
hatten zum Jahresende noch nicht in
Anspruch genommene Fazilitäten in
Höhe von £25 Milliarden in der
Entwicklungsfinanzierung, was mich
bereits zu der Annahme veranlasste,
dass es aufgrund der politischen
Unsicherheit zu Verzögerungen bei
der Entwicklung kam. [Jetzt] wird es
weitere Verzögerungen geben. Ende
2019 waren viele Bauträger noch
nicht bereit, die Preise für
Wohneinheiten neu festzusetzen, um
sie zu verkaufen. Aber sie werden
unter Druck geraten, da die Banken
immer weniger Geduld aufbringen,
einen Teil dieser Beträge
zurückzuerhalten".
Bei einem Rückgang der Kreditvergabe
um 12 Prozent im Jahresvergleich
verzeichnete CoStar im gleichen
Zeitraum Immobilientransaktionen in
Höhe von £48 Milliarden. Nur 46
Prozent der Neuverschuldung wurden
zur Finanzierung des
Immobilienerwerbs verwendet, während
alle anderen Darlehen auf
Refinanzierungen zurückzuführen
waren. Während
Immobilientransaktionen im Jahr 2020
mit einem voraussichtlichen
Transaktionsvolumen von £34
Milliarden gedämpft werden, müssen
die Kreditgeber im Jahr 2020/21
Darlehen im Wert von £43 Milliarden
refinanzieren.
Die ausstehenden
Entwicklungsfinanzierungen blieben
im Jahr 2019 stabil, aber die nicht
in Anspruch genommenen Fazilitäten
stiegen in der ersten Hälfte des
Jahres 2019 auf £27 Milliarden und
blieben mit £25,5 Milliarden hoch,
was darauf hindeutet, dass ein
erheblicher Teil der Entwicklung in
dieser Zeit zum Stillstand gekommen
ist.
Während die Preisgestaltung für
Kredite die durch erstklassige
Londoner Büroimmobilien besichert
sind, wettbewerbsfähig bleiben, ist
über 12 Monate hinweg ein sichtbarer
Anstieg von 199 Basispunkten auf 205
Basispunkte zu verzeichnen. Die
Zinssätze haben sich im Laufe des
Jahres 2019 günstig entwickelt, um
den Druck etwas abzuschwächen, aber
größere Anstiege sind bei sekundären
Immobilienkrediten zu verzeichnen,
die zwischen 40 und 70 Basispunkten
liegen und bei über 300 Basispunkten
für alle Arten von Immobilien enden.
Michael Kavanau, Leiter des Bereichs
Schulden und strukturierte
Finanzierungen EMEA bei JLL, sagte
hierzu: "Nach Ausbruch von COVID-19
sehen wir eine noch stärkere
Betonung der drei Hauptpfeiler des
Schuldenmarktes durch die
Kreditgeber - großes Vermögen, große
Sponsoren und große
Wirtschaftlichkeit. Wenn Sie über
diese verfügen, dann gibt es immer
noch Liquidität auf dem Markt - in
den vergangenen zwei Wochen haben
wir sogar drei solcher Geschäfte mit
einem Gesamtvolumen von über £100
Millionen abgeschlossen.“
Ion Fletcher, Direktor für
Finanzpolitik der British Property
Federation, sagte: „Die
Auswirkungen des Coronavirus sind
noch in der Entwicklung, weshalb es
noch zu früh ist, um sagen zu
können, wie unterschiedlich die
Ergebnisse in der nächsten Ausgabe
zu dieser Studie aussehen werden.
Doch seit Ende März 2020 haben
Immobilienbesitzer erhebliche
Einbußen bei den Mieteinnahmen
hinnehmen müssen. Immobilienbesitzer
gehen dabei eine Gratwanderung
zwischen der Unterstützung der
Mieter und ihren Pflichten gegenüber
den Millionen von Rentnern, die in
Gewerbeimmobilien investiert haben.
Die Regierung muss dringend
entscheiden, was sie noch tun kann,
um Mieter, Eigentümer und
Kreditgeber zu unterstützen, indem
sie entweder Geld in das System
pumpt oder sicherstellt, dass
Kreditgeber weiterhin Kreditnehmer
unterstützen können.“
Neil Odom-Haslett, Präsident der
Vereinigung der
Grundstücksverleiher, sagte weiter:
„Wenn wir auf 2019 zurückblicken,
war der Immobilienkreditmarkt ein
ganz anderer Ort als heute. Im Jahr
2020 und darüber hinaus stehen die
Kreditgeber vor großen
Herausforderungen. Das Einkommen der
Vermieter ist stark gesunken,
insbesondere im Einzelhandel und im
Freizeitsektor, da eine Reihe von
Mietern nicht in der Lage ist, Miete
zu zahlen - und diejenigen, die es
können, sich am Quartalstag im März
dagegen entschieden haben. Die
Vermieter haben dies auf die
Kreditgeber abgewälzt und sich damit
um Verzicht auf
Darlehensvereinbarungen,
Zinserhöhungen und Tilgungsferien
bemüht“.
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Kulturexpress, Meldung: