Das Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green
Buildings belief sich 2018 bei Single Deals auf rund 10,1 Mrd.
Euro, womit erstmals auch die 10-Mrd.-Euro-Marke überschritten
werden konnte. Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde mit
diesem Rekordumsatz noch einmal um 29 Prozent getoppt. Dies
ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
"Der seit 2011 zu beobachtende Aufwärtstrend setzt sich also
unvermindert fort", sagt Hermann Horster, Head of Sustainability
der BNP Paribas Real Estate GmbH. "Dies gilt nicht nur absolut,
sondern auch relativ betrachtet. Mit einem Anteil von knapp 22
Prozent am gewerblichen Investitionsvolumen stellten
zertifizierte Objekte 2018 ebenfalls eine neue Bestmarke auf.
Bei diesen Zahlen ist natürlich zu berücksichtigen, dass das
Marktsegment Green Buildings auch von den insgesamt
außergewöhnlich guten Investmentumsätzen profitiert hat."
Vor allem große Bürogebäude an A-Standorten
Neben dem absoluten Volumen sind drei Trends hervorzuheben: Zum
einen stellen Bürogebäude mit einem Umsatzanteil von 94 Prozent
weiterhin die mit Abstand wichtigste Assetklasse dar. Zum
anderen hat sich auch die Tendenz zu großvolumigen und häufig
prominenten Objekten nochmals verstärkt, sodass mittlerweile 92
Prozent des Transaktionsvolumens im Green-Building-Segment auf
Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich entfallen. Vor diesem
Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass die deutschen
A-Standorte rund 94 Prozent zum Gesamtumsatz mit zertifizierten
Gebäuden beisteuern. Der Löwenanteil entfiel dabei auf Frankfurt
mit 52 Prozent vor München (12 Prozent), Hamburg und Berlin
(jeweils 10 Prozent) sowie Düsseldorf, Köln und Stuttgart
(zusammen 10 Prozent). Bekannte Beispiele sind der Forward Deal
Aqua als Teil der FOUR-Projektentwicklung in Frankfurt (DGNB),
der Metro Campus in Düsseldorf (BREEAM) oder das Springer
Quartier in Hamburg (LEED).
Eigenkapitalstarke Core-Anleger besonders aktiv
Auch 2018 waren es vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren,
die hohe Anteile zu den Green Building-Investments beisteuerten.
Den höchsten Anteil zertifizierter Gebäuden an den eigenen
Investments weisen Pensionskassen auf (65 Prozent). Zu den
Anlegern, für die Nachhaltigkeit und eine langfristige
Stabilität beim Rendite-Risiko-Profil wichtig sind, zählen
außerdem offene Fonds (49 Prozent), Versicherungen (38 Prozent)
sowie gemeinnützige Institutionen und Stiftungen (23 Prozent),
die ebenfalls große Anteil ihrer Investments in Green Buildings
anlegen. Bezogen auf das absolute Volumen, das in zertifizierte
Objekte investiert wurde, führen drei Käufergruppen das Ranking
an: Pensionskassen (28 Prozent), Spezialfonds (15 Prozent) sowie
Versicherungen (12 Prozent) zeichnen zusammen für über die
Hälfte des Umsatzes verantwortlich.
1.800 zertifizierte Objekte
Von 2013 (ca. 550 Gebäude) bis Dezember 2018 (ca. 1.800) hat
sich die Anzahl der zertifizierten Green Buildings in
Deutschland mehr als verdreifacht. Pro Jahr kamen also
durchschnittlich etwa 250 zertifizierte Objekte hinzu. Auch 2018
stellen Büros mit über 750 Zertifikaten den nach wie vor größten
Teil in diesem Marktsegment. Der bereits im Vorjahr zu
beobachtende Trend eines sinkenden relativen Anteils hat sich
aber fortgesetzt. Aktuell beläuft sich ihr Beitrag nur noch auf
40 Prozent. Auf Platz zwei mit ca. 30 Prozent folgen
Retail-Objekte, die 2018 beispielsweise etwa 100 neue
Zertifikate erhielten. Dabei entfällt ein erheblicher Anteil auf
Discounter, Supermärkte und Fachmärkte. Unter anderem REWE, LIDL
oder toom zertifizieren mittlerweile viele ihre Neubauten.
Neubauobjekte dominieren
Die Trendumkehr im Verhältnis zwischen Neubau- und
Bestandszertifizierungen hat sich verstetigt: Bis 2015 wuchs die
Anzahl der Bestandszertifikate zunächst schneller als im
Neubaubereich. Seitdem steigt aber der relative Anteil der
Neubauzertifikate wieder stärker an. Die Hürden für eine
wirtschaftliche Sanierung unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten
im Bestand sind weiterhin hoch. Stichwort ist das sogenannte
Investor-Nutzer-Dilemma: Die im Zuge der Sanierung eingesparten
Energiekosten, von denen der Nutzer profitiert, sind in vielen
Fällen nicht oder nur teilweise auf die Miete umzulegen, sodass
sich die Investition für den Eigentümer häufig nicht rechnet.
DGNB im Aufwind, LEED vor BREEAM
Auch bei den Marktanteilen der unterschiedlichen
Nachhaltigkeits-Labels sind als Konsequenz hieraus
Verschiebungen zu beobachten. Während zunächst der Anteil von
BREEAM und LEED gegenüber dem Platzhirsch DGNB anstieg, legt
seit 2017 wieder die DGNB zu. Im Neubausegment hat die DGNB nun
über 80 Prozent Marktanteil, insgesamt (mit Bestand) liegt sie
bei circa 64 Prozent. Bei den beiden kleineren Labels hat
inzwischen LEED wieder die bei der Bestandszertifizierung
besonders starke BREEAM überholt.
Perspektiven
"Der stetige Aufwärtstrend der letzten Jahre unterstreicht, dass
Green Buildings mittlerweile fester und etablierter Bestandteil
des Marktgeschehens sind. Dies gilt vor allem im Segment
großvolumiger Neubauobjekte, die häufig von institutionellen
Core-Investoren erworben werden. Gerade für diese Zielgruppe
sind zertifizierte, nachhaltige Gebäude mittlerweile fast ein
Muss, wobei der Image-Aspekt gegenüber ihren Kunden und Anlegern
eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. Bei Bestandsgebäuden
stellt dagegen eine wirtschaftlich erfolgreiche Zertifizierung
weiterhin eine Herausforderung dar. Profitieren dürfte zukünftig
vor allem die DGNB-Zertifizierung, die genauso wie LEED
schwerpunktmäßig im Neubausegment eingesetzt wird, wohingegen
sich BREEAM stärker auf Bestandsobjekte konzentriert", fasst
Hermann Horster die weiteren Aussichten zusammen.