Der unter
anderem für
das
Wohnungseigentumsrecht
zuständige
V.
Zivilsenat
des
Bundesgerichtshofs
hat am 22.
März 2024
auf der
Grundlage
des im Jahr
2020
reformierten
Wohnungseigentumsrechts
in zwei
Verfahren
über die
Voraussetzungen
entschieden,
unter denen
die
Wohnungseigentümer
für
Erhaltungsmaßnahmen
am
Gemeinschaftseigentum
eine von der
bisherigen
Kostenverteilung
abweichende
Kostentragung
zulasten
einzelner
Wohnungseigentümer
beschließen
können.
Urteile vom
22. März
2024 - V ZR
81/23 und V
ZR 87/23
Sachverhalt
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Doppelparker
Garage
Foto (c)
WÖHR
Autoparksysteme
GmbH |
Der Kläger
ist Mitglied
der
beklagten
Gemeinschaft
der
Wohnungseigentümer
und
Teileigentümer
von vier
sogenannten
Doppelparkern.
Aufgrund
eines
Defekts der
im
gemeinschaftlichen
Eigentum
stehenden
Hebeanlage
kann in den
Doppelparkern
nur jeweils
ein Fahrzeug
abgestellt
werden. Im
Juni 2021
beschlossen
die
Wohnungseigentümer
eine
Änderung der
Kostenverteilung,
nach der die
Kosten für
eine
Sanierung
und
Reparatur
der im
gemeinschaftlichen
Eigentum
stehenden
Teile der
Doppelparker
nicht mehr
wie bisher
von allen
Wohnungseigentümern,
sondern
ausschließlich
von den
Teileigentümern
der
insgesamt
zwanzig
Doppelparker
gemeinschaftlich
zu tragen
sind.
Gegen diesen
Beschluss
wendet sich
der Kläger
mit der
Anfechtungsklage,
die in den
Vorinstanzen
erfolglos
geblieben
ist. Mit der
vom
Landgericht
zugelassenen
Revision,
deren
Zurückweisung
die Beklagte
beantragt,
will der
Kläger
erreichen,
dass der
angefochtene
Beschluss
für ungültig
erklärt
wird.
Der
Bundesgerichtshof
hat die
Revision mit
folgenden
Erwägungen
zurückgewiesen:
Der
Beschluss
über die
Verteilung
der für die
Doppelparker
anfallenden
Kosten ist
weder
nichtig noch
anfechtbar.
Die
Vorschrift
des § 16
Abs. 2 Satz
2 WEG
begründet
die
Kompetenz
der
Wohnungseigentümer,
für einzelne
Kosten oder
bestimmte
Arten von
Kosten der
Gemeinschaft
der
Wohnungseigentümer
eine von dem
gesetzlichen
Verteilungsschlüssel
oder von
einer
Vereinbarung
abweichende
Verteilung
zu
beschließen.
Das gilt -
entgegen
einer in
Rechtsprechung
und
Literatur
vertretenen
Ansicht -
auch dann,
wenn dadurch
der Kreis
der
Kostenschuldner
verändert
wird, indem
Wohnungseigentümer
von der
Kostentragung
gänzlich
befreit oder
umgekehrt
erstmals mit
Kosten
belastet
werden.
Dieses im
Vergleich
zur
vorherigen
Rechtslage
weite
Verständnis
ergibt sich
aus dem
Gesetzeswortlaut
und steht
mit dem
gesetzgeberischen
Ziel der
Regelung in
Einklang.
Der
Beschluss
entspricht
auch
ordnungsmäßiger
Verwaltung.
Den
Wohnungseigentümern
ist bei
Änderungen
des
Umlageschlüssels
aufgrund des
Selbstorganisationsrechts
der
Gemeinschaft
ein weiter
Gestaltungsspielraum
eingeräumt.
Beschließen
die
Wohnungseigentümer
für einzelne
Kosten oder
bestimmte
Arten von
Kosten der
Gemeinschaft
der
Wohnungseigentümer
eine
Änderung der
bisherigen
Verteilung,
dürfen sie -
wie schon
nach der
alten
Rechtslage -
jeden
Maßstab
wählen, der
den
Interessen
der
Gemeinschaft
und der
einzelnen
Wohnungseigentümer
angemessen
ist und
insbesondere
nicht zu
einer
ungerechtfertigten
Benachteiligung
Einzelner
führt.
Werden
Kosten von
Erhaltungsmaßnahmen,
die nach dem
zuvor
geltenden
Verteilungsschlüssel
von allen
Wohnungseigentümern
zu tragen
sind, durch
Beschluss
einzelnen
Wohnungseigentümern
auferlegt,
entspricht
dies - wie
schon nach §
16 Abs. 4
WEG aF -
jedenfalls
dann
ordnungsmäßiger
Verwaltung,
wenn die
beschlossene
Kostenverteilung
den Gebrauch
oder die
Möglichkeit
des
Gebrauchs
berücksichtigt.
Daran
gemessen ist
der
Beschluss
nicht zu
beanstanden.
Durch die
getroffene
Regelung
werden nur
die
Teileigentümer
der
Doppelparker
mit Kosten
belastet,
die - im
Gegensatz zu
den übrigen
Wohnungseigentümern
- auch einen
Nutzen aus
der
Erhaltung
des
Gemeinschaftseigentums
an den
Doppelparkern
ziehen und
denen die
Erhaltung
des
Gemeinschaftseigentums
wirtschaftlich
zugutekommt.
Auch das
Rückwirkungsverbot
gebietet
hier keine
andere
Beurteilung.
Denn bei
typisierender
Betrachtung
konnten die
Teileigentümer
nicht darauf
vertrauen,
dass die
gesetzlichen
Öffnungsklauseln
dauerhaft
unverändert
bleiben und
die
Mehrheitsmacht
nicht
erweitert
wird.
Vielmehr
muss mit
Änderungen
gesetzlicher
Rahmenbedingungen
grundsätzlich
gerechnet
werden.
Meldung:
Pressestelle
des
Bundesgerichtshofs,
Karlsruhe
www.bundesgerichtshof.de
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