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Bürotürme und
Wohnhäuser, Foto (c) Kulturexpress |
Nach einem Rückgang im
Vorjahr nehmen
Projektentwicklerflächen wieder zu. Mit 5,3 Prozent Wachstum
erreicht das Gesamtvolumen der Trading-Development-Projekte,
also der klassischen Projektentwicklungen zum Verkaufszweck,
über alle sieben A-Städte hinweg 28,4 Mio. qm. Auf den ersten
Blick scheint die Welt aus Sicht der Immobilien-Manager wieder in Ordnung, allerdings haben
sich die Ursachen dieser Entwicklung deutlich verändert.
Wohnen weiterhin rückläufig, Büro dafür mit
Rekordwerten
Büroflächen wachsen mit Rekordwert – plus
23 Prozent. So ist das Projektflächenvolumen im
Wohnsegment mit –1,6 Prozent erneut rückläufig. Damit ist der
Rückgang zwar nicht mehr so stark wie im vergangenen
Studienjahr. Aber die Richtung bleibt dieselbe und bestätigt: In
den sieben A-Städten gibt es immer weniger
Wohnprojektentwicklungen.
Insbesondere in Berlin scheint vielen
die Lust auf Wohnungsbau vergangen: War in den vergangenen
Studienjahren durchweg Flächenwachstum zu verzeichnen, so sind
im letzten und im aktuellen Studienjahr die Projektflächen im
Wohnsegment um 4,6 Prozent zurückgegangen (–270 Tsd. qm). Auch
München, Düsseldorf und Stuttgart weisen Rückgänge auf. Aber es
gibt auch Städte mit Zuwachs im Wohnsegment: Hamburg hat den
größten mit 154 Tsd. qm oder 5,6 Prozent. Insgesamt jedoch
können die Rückgänge nicht über die Zuwächse ausgeglichen
werden. Auch ein Blick auf die künftigen Flächen kann wenig
aufmuntern: Die Flächen in Planung machen mittlerweile in den
meisten Märkten deutlich weniger als 50 Prozent aus und sind im
Vergleich zum Vorjahr deutlich – um über 60 Prozent –
zurückgegangen.
Ganz anders das
Bürosegment. Nach jahrelangem
Flächenrückgang wachsen nun zum dritten Mal in Folge die
Projektflächen – diesmal um satte 23 Prozent. Der Zuwachs ist in
allen A-Städten erkennbar, teilweise sehr stark wie
beispielsweise in Berlin mit 32 Prozent bzw. 550 Tsd. qm. Der
Anstieg ist überwiegend bei den Flächen zu verzeichnen, die in
Bau oder in Planung sind.
Andreas Schulten,
Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: „Nicht nur das extreme
Beispiel Berlin mit dem erneuten Rückgang bei
Wohnprojektentwicklungen und dem enorm hohen Anstieg im
Bürobereich zeigt, wie die Wohnungspolitik in den Großstädten
das Investitionsverhalten beeinflusst und in eine so nicht
gewünschte Richtung lenkt. Immer mehr Wohnungsbauträger
schmeißen hin und entwickeln lieber Büros; das immerhin sorgt
dafür, 2 dass der teilweise marktlähmende Leerstand bei Büros
etwas abgemildert wird. Aber die soziale Mitte Deutschlands
bekommt immer weniger neue Wohnungen. Vom Wohnungsneubau
profitieren nur die Reichen und die Armen. Für die Mehrheit
dazwischen fehlen immer gravierender die notwendigen Konzepte.“
Projektentwickler haben gute Gründe für die Büro-Bevorzugung
Andreas Schulten: „Dass Projektentwickler Büros bevorzugen, ist
den niedrigen Leerstandsquoten in den großen Büromärkten und dem
Mietanstieg in den letzten Jahren geschuldet. Mittlerweile sind
in einigen Märkten Vorvermietungen schon während der Planungs-
und Bauphase keine Seltenheit mehr. Hinzu kommt: Büroimmobilien
sind weiterhin ein beliebtes Investmentziel. Das Segment weist
solide Basisdaten auf und profitiert von ‚Sonderkonditionen‘ wie
Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Segment Wohnen
weniger baulichen Regulierungen – für Projektentwickler ist dies
ein deutliches Go-Signal. Aktuell werden Büroprojekte durchaus
auch spekulativ begonnen.“
Demgegenüber stehen die weiterhin
hohen, aber aus Sicht des Endkunden am Limit kratzenden Preise
im Wohnsegment, insbesondere im höherwertigen
Teileigentumsmarkt. In Kombination mit den hohen
Grundstückspreisen, den höheren Bau- und Planungskosten und den
immer längeren Planungszeiträumen sind hier schnell die Grenzen
der Rentabilität erreicht. An Nachfrage mangelt es keiner der
sieben A-Städte, unabhängig vom Preissegment. Um zumindest die
hohen Grundstückspreisen zu umgehen, orientieren sich einige
Projektentwickler längst hin zu kleineren Märkten. Dort sind
noch Potenziale vorhanden, um insbesondere im Teileigentumsmarkt
mit nachfragegerechten Preisen rentabel zu bauen.
Einzelhandel stagniert, Hotelsegment expandiert weiter
Nach zwei
rückläufigen Jahren sieht es im
Einzelhandel
mit + 1,1 Prozent
zunächst nach einer Stabilisierung aus. Allerdings ist diese
Entwicklung stark geprägt von Nahversorgungsflächen, die das
Planungsrecht im Rahmen von Wohnbauentwicklungen fordert. Viele
dieser Planungen, so beispielsweise unsere Erfahrungen im Kölner
oder Stuttgarter Markt, werden nachträglich aber doch nicht
umgesetzt. Es fehlen passende Nutzer, weil die üblichen
Discounter oder Supermärkte an solchen eher kleinen Flächen
weniger interessiert sind. Erkennbar ist das an der Struktur der
Einzelhandelsflächen: Lediglich 27 von insgesamt über 540
gemeldeten Flächen sind größer als 10 Tsd. qm. Demgegenüber
liegen über 370 gemeldete Flächen unter 2.000 qm GLA.
Das
Hotelsegment
profitiert seit einigen Jahren von dem wachsenden
Interesse der Investoren an der Markenhotellerie – von Budget
bis Luxus. Mit einem Plus von 21,7 Prozent hat sich das
Flächenvolumen im Trading Development nun schon im dritten Jahr
in Folge massiv vergrößert. Ein nicht unerheblicher Anteil des
ermittelten Projektvolumens entfällt allerdings auf
Planvorhaben. Deren Projektzahl hat besonders in den vergangenen
zwölf Monaten stark zugenommen.
So besteht nun mancherorts
Sorge, dass die Realisierung aller Planvorhaben zu
Überkapazitäten führt. Denn 2018 wuchs in einigen A-Städten (z.
B. Hamburg, Frankfurt) das Bettenangebot stärker als die
touristische Nachfrage, zugleich sank der für die Hotellerie
maßgebliche Performanceindikator RevPAR, also der Erlös pro
verfügbarem Zimmer. 4
Aufgrund einer gut gefüllten Pipeline
sowie immer höherer Investitionskosten, die über steigende
Pachten aufgefangen werden müssen, erwartet bulwiengesa in den
nächsten Jahren eine Abnahme des Hotelprojektvolumens in den
A-Städten.
Projektentwicklungen für den Eigenbestand wachsen
Das
Projektentwicklungsvolumen für den Eigenbestand, die sogenannten
Investor Developments, hat sich im aktuellen Studienzeitraum
erneut vergrößert. Dies trifft auch auf das Wohnsegment zu:
Dieses hat mehr als 600 Tsd. qm an Fläche zugelegt. Das Volumen
fällt mit 7,5 Mio. qm Wohnfläche dennoch weiterhin deutlich
geringer aus als im klassischen Trading Development (17,0 Mio.
qm). Wie zu erwarten sind die größten Akteure die großen lokal
tätigen Wohnungsbaugesellschaften.
Andreas Schulten: „Trotz der
gestiegenen Volumina durch städtische Wohnungsbaufirmen ist
klar, dass diese die benötigten Wohnungen nicht alleine bauen
können. Den Löwenanteil erledigen immer noch die privaten
Entwickler. Dabei werden nicht wenige Wohnprojekte von
Projektentwicklern an-entwickelt, um insbesondere die öffentlich
geförderten Teile noch im Planungstatus an
Wohnungsbaugesellschaften weiterzureichen.“
Fehlende
Investitionsalternativen lassen Eigenbestandsentwicklungen auch
im gewerblichen Segment weiter attraktiv erscheinen. Deshalb
konnte auch im Büro-, Einzelhandels- und Hotelsegment erneut
deutliches Wachstum verzeichnet werden.
Ranking zeigt zunehmende
Konzentration
Unter den Projektentwicklern gab es im letzten
Jahr einige Veränderungen.
Projektleiterin und Studienautorin
Ellen Heinrich: „Im Ranking nach Projektflächenvolumen macht
sich insbesondere die Akquise der SSN Group sowie der CG Gruppe
durch Consus bemerkbar. Mit diesen beiden Projektentwicklern im
Hintergrund steht Consus nun mit vergleichbarem Flächenpotenzial
auf Augenhöhe mit der Zech Group, deren Projektvolumen ebenfalls
durch mehrere Tochtergesellschaften entsteht, allem voran
Art-Invest und Die Wohnkompanie.“
Die volumenstärksten
Projektentwickler in den A-Städten sind weiterhin
schwerpunktmäßig im Wohnsegment aktiv. Von insgesamt 6,5 Mio. qm
Projektfläche über alle Segmente sind 67 Prozent im Wohnsegment.
Mit Instone und Consus sind mittlerweile zwei der zehn größten
Projektentwickler aus der Studie an der Börse notiert.
Über die Studie „Der Markt für
Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten 2019“
Das
unabhängige Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa hat
zum 13. Mal den Markt für Projektentwicklungen in den sieben
deutschen A-Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main,
Düsseldorf, Köln und Stuttgart untersucht. Auf Basis von ca.
5.000 einzelnen Projekten wurden die Struktur und das Volumen
des Projektentwicklermarktes analysiert und städteweise
ausgewertet. Dabei wurde der Fokus auf die Nutzungsarten Büro,
Wohnen, Einzelhandel und Hotel gesetzt. Die komplette Studie
wird Anfang April verfügbar sein und kann ab dem 21. März
vorbestellt werden
Infos zur Studie:
https://www.bulwiengesa.de/de/publikationen/studien/projektentwicklerstudie-2019
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