Wealthcap hat zusammen mit bulwiengesa die Studie
„Wohnlagen mit Perspektive“ veröffentlicht, die mittels des
eigens entwickelten Wealthcap Scorings die Zukunftsstärke von je
30 deutschen Städten und Stadtteilen für Investoren analysiert.
Einzigartig ist dabei die Kombination von Makro- und
Mikrokriterien in einem Modell. Dabei untersucht die Studie
neben deutschen Metropolen auch kleinere Zentren wie B-, C- und
D-Städte anhand von insgesamt 19 Indikatoren.
Die Studie folgt auf eine von Wealthcap und dem Fraunhofer
Institut erstellte Untersuchung zu den Zukunftsperspektiven
sogenannter Schwarmstädte in Deutschland. Neu bei der aktuellen
Untersuchung sind vor allem die Integrierung der
Mikrolevel-Analyse und der exklusive Fokus auf das Wohnsegment.
„Mit unserer Studie zu Future Locations wollen wir
langfristig denkenden institutionellen Investoren einen
fundierten ersten Orientierungspunkt geben. Wir gehen mit
unserem Wealthcap Scoring einen Schritt weiter als bisherige
Analysen: Wir untersuchen nicht nur die Erfolgskriterien einer
Stadt, sondern kombinieren diese mit Kriterien des unmittelbaren
Mikromarktes, die das Viertel oder das Quartier betreffen.
Wohnen ist je nach Zielgruppe und Milieu sehr individuell.
Gemeinsam mit unserem Partner bulwiengesa haben wir aber
Kriterien identifiziert, die insbesondere für langfristig
orientierte Investoren relevant sind“, erklärt Gabriele Volz,
Geschäftsführerin Wealthcap.
Die 19 Indikatoren des Wealthcap Scorings für zukunftsstarke
Wohnlagen unterteilen sich auf die beiden Untersuchungsbereiche
Makrostandort (10 Kriterien) und Mikrostandort (9 Kriterien).
Die Faktoren, welche die Bewertung der Makrolage beeinflussen,
reichen von klassischen ökonomischen Aspekten wie Wirtschafts-
und Innovationskraft über Demografie bis hin zu Kauf- und
Mietpreisentwicklung. Die Mikrolagen-Indikatoren umfassen unter
anderem die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu
Bildungseinrichtungen und Erholungsflächen sowie die lokale
Preisentwicklung. Damit umfasst das Tool insbesondere Faktoren,
die auf die künftige Entwicklung des Wohnstandorts abzielen und
über eine reine Momentaufnahme hinausgehen.
Erfolgsfaktoren zukunftsstarker Wohnlagen sind
unabhängig von kurzfristigen Trends
Zuvorderst ist die Befriedigung der Grundbedürfnisse der
Anwohner enorm wichtig. Indikatoren wie der Zugang zur
Lebensmittelversorgung oder schulischen Erstbildung sind
entscheidend für die Qualität eines Mikrostandorts. Insgesamt
legt die Studie damit mehr Wert auf die Bedürfnisse der Menschen
vor Ort, inklusive hinsichtlich bezahlbarer Mieten, statt sich
wie rein quantitative Analysen auf die höchstmöglichen Verkaufs-
oder Mietpreise zu beschränken.
„Eine zukunftsstarke Wohnlage zeichnet sich durch eine starke
Nutzerorientierung aus, sie passt sich den Anforderungen ihrer
Nutzerzielgruppe an oder bildet vielfältige Ansprüche an einen
Standort ab. Vielfalt ist gerade für Trendviertel eine
Herausforderung. Nicht selten werden sie am Ende eintönig und
damit auch weniger interessant für Investoren“, sagt Volz.
Kleinere Städte im Wohnsegment langfristig
ähnlich empfehlenswert für Anleger wie die Top 7
Im Gegensatz zum Gewerbeimmobilienmarkt, wo die Größe einer
Stadt nach wie vor von hoher Bedeutung ist, sind bei
Wohnimmobilien andere Faktoren entscheidend. Entsprechend
schneiden mehrere kleinere und mittelgroße Standorte oft besser
ab als große deutsche Metropolen. Das Praxisbeispiel
Jena-Zentrum beweist, dass auch B-, C- und selbst D-Städte
attraktive Investitionsziele für institutionelle Anleger gerade
im Wohnbereich sein können. So schneidet der Stadtteil
Jena-Zentrum mit 42 von 50 möglichen Punkten unter den
betrachteten Investmentstandorten mit Bestwerten ab. Auch Jenas
Ergebnis auf der Ebene des Makrostandorts ist mit 39 Punkten
sehr positiv.
„Viele Marktteilnehmer denken auch bei Wohnimmobilien in der
gängigen ABCD-Städtecluster-Logik. Die Größe einer Stadt ist
aber kein Erfolgskriterium für die Attraktivität seiner
Wohnimmobilien“, erläutert Dr. Heike Piasecki,
Niederlassungsleiterin München von bulwiengesa.
„Aus Investorensicht sind wirtschaftlich solide und breit
diversifizierte Städte langfristig oft attraktiver als
‚Überflieger‘, die durch aktuell starkes Wachstum oder
prominente Berichterstattung viel Aufmerksamkeit auf sich
ziehen. Bestes Beispiel sind Wohnmärkte, die erst auf den
zweiten Blick ihre Attraktivität offenbaren – zumal hier auch
die Erschwinglichkeit für Mieter im Vergleich zu mancher
Trendstadt noch gegeben ist“, ergänzt Sebastian Zehrer, Leiter
Research Wealthcap.
Zukunftsstarke Wohnlagen berücksichtigen einen
Mix aus Makro- und Mikrolagekriterien
Ein interessanter Zusammenhang ergibt sich aus der Verknüpfung
von Makro- und Mikro-Perspektive in der Studie. So weist die
Untersuchung darauf hin, dass der Mix aus Makro- und
Mikrolagekriterien entscheidend bei der Standortwahl sind.
Prinzipiell gibt der Makrostandort die grobe Richtung vor. Ein
Mikrostandort allein gibt seltener den Ausschlag. Aus
Investorenperspektive kann es aber auch an einem schwächeren
Makrostandort attraktive Wohnlagen für Immobilieninvestments
geben.
„Es kann durchaus von einem ‚Top-Down-Prinzip‘ gesprochen
werden. Erst ein intakter, wirtschaftlich stabiler Makrostandort
mit vielfältigen Angeboten weckt das grundsätzliche Interesse.
Anschließend folgen Mikrokriterien, die das unmittelbare Wohnen
im Alltag beeinflussen, wie eine gute Lebensmittelversorgung,
ÖPNV-Anbindung et cetera“, so Dr. Piasecki.
Die gesamte Studie „Wohnlagen mit Perspektive“ zum
Download