Immobilien |
Zyklus fällt aus – Immobilienpreise steigen |
Foto (c) Kulturexpress, Meldung: bulwiengesa |
Der vorgelegte bulwiengesa-Immobilienindex 2019
beschreibt zum 43. Mal in Folge die Entwicklung der
Immobilienpreise in Deutschland. Die Methodik und die lange
Reihe, in dem er erhoben wird, machen ihn zu einem wichtigen
Gradmesser für nachhaltige Entscheidungen in Immobilienmarkt,
Stadtentwicklung und Geldpolitik. Die Daten fließen unter
anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein.
Ergebnisse für 2018 auf einen Blick:
• Gesamtindex (segmentübergreifend): 5,6 Prozent
• Teilindex Wohnen: 6,8 Prozent
• Teilindex Gewerbe: 3,1 Prozent
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• Immobilienpreise steigen 2018 um 5,6 Prozent • Wohn-
und Gewerbeimmobilienindex nähern sich wieder etwas an •
Kaufpreise von Wohnimmobilien und Grundstücken steigen
schneller als Mieten • Überproportionale Preissteigerung
bei Büroimmobilien in A-Städten.
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Damit weist der bulwiengesa-Immobilienindex nun seit 14 Jahren
in Folge ein positives Vorzeichen auf. In den letzten fünf
Jahren lag die jährliche Veränderungsrate bei knapp über fünf
Prozent. Projektleiter Jan Finke: „Der Immobilienindex ist
wieder enorm gestiegen, wenngleich nicht im selben Ausmaß wie im
Rekordjahr 2017. Schon seit 2009 übertrifft das Wachstum des
Immobilienindex die Inflation. Der Abstand ist zwar auf dem
niedrigsten Niveau der letzten fünf Jahre, aber mit 3,7
Prozentpunkten immer noch immens.“ Der Grund ist die erhöhte
Inflation und das langsamere Wachstum des Immobilienindex.
Wohnen
Der Wohnungsmarkt bleibt die treibende Kraft im
bulwiengesa-Immobilienindex. Der Teilindex Wohnen steigt mit 6,8
Prozent (Vorjahr: 8,3 Prozent) erneut massiv an. Im
Vorjahresvergleich schwächen sich jedoch bei vier der fünf
ausgewerteten Variablen1 die Steigerungsraten ab. Nur
Reihenhäuser übertreffen das Ergebnis aus dem Jahr 2017. Das
Fünfjahresmittel legt auf 6,5 Prozent zu.
Ralf-Peter Koschny, Vorstand bei bulwiengesa: „Niemand hätte für
möglich gehalten, dass die Preise im Segment Wohnen mit solcher
Ausdauer steigen. Auch der aktuelle Immobilienindex zeigt
deutliche Zuwächse bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen,
Reihenhäusern und Grundstücken in vielen Städten. Aber obwohl
die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, kann von
flächendeckenden Überhitzungen nicht die Rede sein. Die
wirtschaftlichen Fundamentaldaten stützen nach wie vor die
aktuelle Entwicklung.“
Die Variablen im Segment Wohnen sind: Eigentumswohnungen Neubau,
Wohnungsmiete Neubau, Wohnungsmiete Wiedervermietung,
Reihenhaus, Grundstück Einfamilienhaus
Der erneute Indexanstieg zeigt Steigerungsraten in allen
Stadtklassifikationen. Am stärksten steigt der
Wohnimmobilienindex in A-Städten mit 7,9 Prozent, in den B- bis
D-Städten relativ homogen zwischen 5,5 bis 6,0 Prozent. Dabei
steigen die Kaufpreise von NeubauEigentumswohnungen,
Reihenhäusern sowie Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in
den A-Städten am stärksten. Auch in der gesamten Betrachtung ist
hier der Anstieg bei den Kaufpreisen, über alle Städtetypen
hinweg, stärker als bei den Wohnungsmieten.
Interessant bei der Analyse der Wohnungsmiete ist, dass die
D-Städte prozentual am meisten zulegen: die Neubaumieten um 5,8
Prozent, die Bestandsmieten um 3,7 Prozent – Preissteigerungen
strahlen nun deutlicher bis in regionale Zentren ab.
Gewerbe
Der Gewerbeindex zeigt zwei Gesichter. Auf der einen Seite
findet sich im Segment Einzelhandel das einzige Minus: Um 0,2
Prozent sanken die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen. In den
Einzelhandelsnebenlagen gab es einen Preiszuwachs um 1,3
Prozent. Auf der anderen Seite steigen die beiden Variablen
Büromiete und Gewerbegrundstücke deutlich um jeweils 5,6
Prozent. So erreicht der Gewerbeindex insgesamt ein deutliches
Plus von 3,1 Prozent.
Ralf-Peter Koschny: „Gerade im Gewerbemarkt konzentrieren sich
viele Akteure auf die wirtschaftlichen Zentren. Das erklärt die
hohen Wachstumsraten für Büromieten um acht Prozent und
Gewerbegrundstücke um sieben Prozent in den A-Städten. Auf der
anderen Seite zeigt aber auch das minimale Absinken der
Einzelhandelsmieten in den Toplagen, dass nicht mehr jeder noch
so hohe Preis bezahlt wird.“
Ausblick
Die Konjunkturprognosen der führenden
Wirtschaftsforschungsinstitute haben sich nach dem Rückgang der
Frühindikatoren, insbesondere der Geschäftserwartungen, zuletzt
eingetrübt. Gestützt wird der Immobilienmarkt unter anderem
durch einen stabilen Arbeitsmarkt. Zudem wird die positivere
Bevölkerungsentwicklung der Städte gegenüber dem ländlichen Raum
auch künftig für anhaltende Nachfrage nach Wohn- und
Arbeitsstätten in den Zentren sorgen. Eine kurzfristige
Ausweitung des Immobilienangebots wird durch den Mangel an
Arbeitskräften, Grundstücken und mittelfristig durch
Versorgungsengpässe bei natürlichen Rohstoffen begrenzt.
Begünstigt wird der Immobilienmarkt weiterhin von der expansiven
Geldpolitik. So ist mit einer ersten behutsamen Zinsanhebung
frühestens zum Jahresende zu rechnen. Bedingt durch die hohe
Preisdynamik bleibt aus Investorensicht das Potenzial für reale
Preissteigerungen trotz günstiger Finanzierungsbedingungen in
den kommenden Jahren begrenzt. Die Gefahr größerer
Marktkorrekturen ist bei anhaltendem Nachfrageüberhang in den
Kernmärkten jedoch gering. Allerdings würde eine restriktivere
Geldpolitik als vom Markt erwartet das Risiko von
Marktrücksetzern erhöhen.
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