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Bild mit Bauruine, Foto (c) Kulturexpress
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Erwerber von sogenannten "Schrottimmobilien"
haben häufig mit einer deutlichen Unterdeckung zu kämpfen und
fühlen sich angesichts anderslautender Versprechungen und
Rentabilitätsprognosen betrogen. Vielfach schwingt bei den
Käufern die Angst mit, die Verbindlichkeiten zukünftig nicht
mehr bedienen zu können und schlussendlich in die
Privatinsolvenz zu rutschen. Denn, hinzukommt, dass die
Immobilien regelmäßig extrem überteuert sind, sodass bei einem
Verkauf der Immobilie die aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten
nicht mehr vollständig zurückgeführt werden können.
Beworben werden die Objekte regelmäßig mittels gut aufgemachter
Prospekte, die vor allem die Vorteile der Immobilie
herausstellen. Die Immobilien sind zumeist erheblich überteuert
und beinhalten nicht unerhebliche Verkaufsmargen und
Innenprovisionen.
Den Investoren wird dabei eine gute Rendite vorgerechnet. Das
Objekt soll sich angeblich selbst tragen, die Mieteinnahmen die
Kosten abdecken. Zum Teil wird auch eine Mietgarantie mit
angeboten, die zunächst darüber hinwegtäuscht, dass die
tatsächlichen Mieten geringer ausfallen. Erst im Nachhinein
stellt sich heraus, dass die Rentabilitätsberechnung tatsächlich
nicht zutrifft. Teilweise sind auch die Mieteinnahmen aufgrund
der Vereinbarung und des Beitritts zu einem Mietpool geringer
als prognostiziert. Über die Risiken im Zusammenhang mit einem
Mietpool hat der Verkäufer als Berater und der Vermittler den
Käufer im Vorhinein aufzuklären.
Grundsätzlich kommt - je nach Fallkonstellation - eine Haftung
des Verkäufers, des Vermittlers bzw. Beraters oder der
finanzierenden Bank in Betracht. Auch eine Notarhaftung ist
möglich, soll hier aber nicht aufgegriffen werden.
Haftung des Verkäufers wegen fehlerhafter
Beratung
Erteilt der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen dem
Käufer einen ausdrücklichen Rat bzw. liegt dieser dem Käufer
Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des
Erwerbs vor, kommt im Zweifel konkludent ein Beratungsvertrag
zustande.
Grundsätzlich müssen die Angaben, die in der
Rentabilitätsberechnung enthalten sind, richtig sein. Dies
beinhaltet auch, dass kein unzutreffendes, zu positives Bild von
der Ertragserwartung oder von dem Wertsteigerungspotential
vorgetäuscht werden darf. In der Prognose muss das
Leerstandsrisiko entweder in der Berechnung des Mietertrages
angemessen berücksichtigt oder der Käufer muss
unmissverständlich darauf hingewiesen worden sein, dass dieses
nicht einkalkuliert wurde. Entsprechendes gilt im Fall einer
verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft - einem sogenannten
Mietpool.
Sofern in dem angebotenen Modell zudem der Beitritt des Käufers
zu einem Mietpool vorgesehen war, hat der Verkäufer
beispielsweise auch über Risiken aufklären, die mit einem
empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind.
Empfiehlt der Verkäufer den Beitritt zu einem Mietpool muss er
dem Käufer darüber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im
Fall von Wohnungsleerstand erläutern. Dazu zählt nicht nur der
Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen
vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der
Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere
Wohnungen nicht vermietet sind. Er muss ausdrücklich darauf
hinweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über
den hier einkalkulieren Betrag hinausgehen, zu einer
Verringerung auch seines Mietvertrages führen.
Die Beratungspflichten im Fall eines Beratungsvertrages sind
hier bei weitem nicht abschließend, sondern nur exemplarisch
dargestellt.
Haftung des Vermittlers und Beraters
Zwischen dem Anleger und dem Anlagevermittler bzw. -berater
kommt im Zweifel ein Anlagevermittlungs- bzw. -beratungsvertrag
zustande. Aus diesem Vertragsverhältnis ergibt sich die
Verpflichtung des Vermittlers bzw. Beraters, den Investor
richtig und vollständig über diejenigen Umstände zu informieren,
die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind.
Insofern wird auf die oben stehenden Ausführungen zur Haftung
des Verkäufers verwiesen.
Im Bereich der Schrottimmobilien ist vor allem die
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs relevant, wonach der
Vermittler den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage
unaufgefordert über Vertriebsprovisionen aufzuklären hat, wenn
diese 15 % des von den Anlegern aufzubringenden Kapitals
überschreiten. Dies gilt grundsätzlich auch für die Vermittlung
von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zudem unabhängig
davon, ob die Wohnung mittels eines Prospektes vertrieben worden
ist oder nicht. Gerade in diesem Bereich lässt sich häufig eine
Haftung des Anlage Vermittlers oder Beraters begründen.
Inanspruchnahme der Bank - Schadensersatz und
Kreditwiderruf
Auch bei den finanzierenden Banken kommt unter bestimmten
Voraussetzungen eine Schadensersatzhaftung in Betracht.
Möglicherweise greift auch noch der sogenannte Widerrufsjoker.
Beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern als Kapitalanlage erfolgt
regelmäßig keine Beratung durch das finanzierende Kreditinstitut
selbst. Die Finanzierung wird regelmäßig über den Vertrieb bzw.
den Verkäufer mit angedient. Hat die Bank im Einzelfall auch
beraten, kommt natürlich auch in diesem Fall eine Haftung wegen
fehlerhafter Beratung in Betracht.
Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die
finanzierende Bank keine Aufklärungspflichten bezüglich des
finanzierten Objektes trifft. Etwas anderes kann sich jedoch in
folgenden Fallkonstellationen ergeben. Aufklärungspflichten
kommen in Betracht, wenn
- die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin
hinausgeht,
-
sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken
hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden
schafft oder dessen Entstehung begünstigt,
-
sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den
Initiator als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende
Interessenkonflikte verwickelt oder
-
die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen
konkreten Wissensvorsprung vor dem Kreditnehmer hat und dies
auch erkennen kann.
In Fällen eines sogenannten institutionalisierten
Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder
Vertrieb wird unter bestimmten Voraussetzungen die Kenntnis der
Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch den
Verkäufer etc. vermutet. In dieser Situation können sich Anleger
daher unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen
die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung
der finanzierenden Bank berufen und Schadensersatzansprüche
geltend machen.
Aufklärungspflichten im Sinne der oben genannten zweiten
Fallgruppe (Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes)
kommen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung etwa dann in
Betracht, wenn spezifische Risiken hinzutreten, etwa im Fall
eines Mietpools. Danach würden Aufklärungspflichten
beispielsweise dann in Betracht kommen, wenn die finanzierende
Bank
-
dem Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden
Überschuldung
des konkreten Mietpools verlangt oder
-
in Kenntnis des Umstandes, dass im konkreten Mietpool
Darlehen
gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder
haften müssen,
oder
-
in Kenntnis des Umstandes, dass an die Poolmitglieder
konstant
überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen
falschen
Eindruck von der Rentabilität und Finanzierung der Anlage
vermitteln.
Neben möglichen Schadensersatzansprüchen kommt im Einzelfall
auch ein Widerruf des Darlehensvertrages gemäß § 495 BGB in
Betracht. HAHN Rechtsanwälte hat auch für die sogenannten
Neuverträge (nach dem 10.06.2010) bereits zahlreiche Fehler
identifiziert, die zu einer nach wie vor gegebenen
Widerruflichkeit des Darlehensvertrages führen.
Zu
beachten ist jedoch, dass mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
das Widerrufsrecht für Verträge, die ab dem 20.03.2016
abgeschlossen worden sind, nach einem Jahr und 14 Tagen
erlischt.