Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat im
ersten Quartal 2018 an die starke Umsatzdynamik im Vorjahr
nahtlos angeknüpft. Über 152.000 m² bedeutet ein Plus von rund
einem Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum, gleichbedeutend
dem besten ersten Quartal seit dem Jahr 2000. Ein Plus von rund
50 Prozent gegenüber dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt sprechen
ebenfalls eine deutliche Sprache. Steigende Baukosten und
Ausbauzeiten werden zunehmend zum Thema.
„Wir gehen davon aus, dass der durch einige Überhänge aus 2017
allerdings erst ganz zum Ende des Quartals entstandene
Vermietungsschwung sich im Jahresverlauf weiter intensivieren
wird“, so Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing JLL
Frankfurt. Kullmann betont: „Aufgrund dieser auch zu Beginn des
zweiten Quartals zu spürenden Dynamik haben wir unsere Prognose
für das Gesamtjahr auf 575.000 m² angehoben, ein
Vermietungsvolumen deutlich oberhalb des Schnitts der letzten
fünf bzw. zehn Jahre.“ Der Vermietungsexperte weiter: „Wie die
weiteren Ergebnisse der Brüsseler Brexit-Verhandlungen durch
international agierender Banken aufgenommen und wie sie sich auf
den Frankfurter Bürovermietungsmarkt auswirken werden, bleibt
abzuwarten.“
Unter den Top 10 der größten Deals ist zweimal der Teilmarkt
West vertreten, unter anderem mit der größten Anmietung im
ersten Quartal durch die Frankfurter Allgemeine Zeitung an der
Europaallee (24.000 m²) und dreimal die Bankenlage. Entsprechend
sind die genannten Teilmärkte auch an Top 1 und 2 in der
Teilmarktstatistik zu finden, die Bankenlage mit über 30 Deals
und knapp 39.000 m² an erster Stelle, gefolgt von „West“ mit
30.000 m² und sechs Deals. „Vor allem zentrale und gut
erreichbare Lagen mit guter Anbindung an den ÖPNV stehen im
Fokus. Die Erreichbarkeit für die Arbeitnehmer wird bei der
Anmietungsentscheidung ein immer wichtigerer Faktor“, so
Kullmann.
Ein außergewöhnliches Vermietungsvolumen durch die Anmietung der
FAZ erzielt die Branche „Verlagswesen, Medien“, die in der
Umsatzstatistik die sonst in Frankfurt führenden
„Unternehmensbezogenen Dienstleistungen“ und „Banken,
Finanzdienstleistungen“ mit Abstand auf die Plätze verweist.
„Diese Reihenfolge wird mit ziemlicher Sicherheit eine
Momentaufnahme bleiben. Auffällig ist auch, dass sich die
‚Flexible Workspace‘-Anbieter, die das Jahr 2017 deutlich
geprägt hatten, in den ersten drei Monaten lediglich mit 4.000
m² in die Statistiken eingetragen haben. Es ist allerdings im
Laufe des Jahres mit größeren Abschlüssen auch neuer Anbieter
aus diesem Bereich zu rechnen - auch außerhalb des CBD“, so
Kullmann.
„Zunehmend werden die steigenden Baukosten und Ausbauzeiten ein
beherrschendes Thema auch im Bürovermietungsmarkt. Das könnte
dazu führen, dass sowohl Anmietungsentscheidungen seitens der
Nutzer als auch Entscheidungen über einen spekulativen Baubeginn
seitens der Entwickler beschleunigt werden, um steigenden Kosten
entgegenzuwirken. Inwieweit das realistisch oder Wunschdenken
ist, bleibt abzuwarten. Denn als Beschleunigungsbremse könnte
die angespannte Situation in der Bauwirtschaft wirken – die
aufgrund der bestens gefüllten Auftragsbücher oft mit Engpässen
zu kämpfen hat“, so Kullmann. Aus heutiger Sicht wird das
Fertigstellungsvolumen über die nächsten Jahre weiter zunehmen,
und könnten in 2020 annähernd 400.000 m² erreichen. Rund 40.000
m² waren im ersten Quartal 2018 zu verbuchen, davon allerdings
nur ca. 13.000 m² in zwei Projekten frei am Markt. Im
Jahresverlauf 2018 werden voraussichtlich noch weitere 113.000
m² fertiggestellt – lediglich 20 Prozent davon frei verfügbar.
Aufgrund dieses relativ moderaten Fertigstellungsvolumens im
laufenden Jahr und der erwartet dynamischen Umsatzentwicklung
dürfte sich die Leerstandsquote von 7,4 Prozent Ende März in den
kommenden neun Monaten weiter auf 6,8 Prozent verringern. Danach
dürfte es eher zu einer Seitwärtsbewegung als zu einer weiter
rückläufigen Tendenz kommen.
Zumindest für das erste Quartal 2018 gilt: die Spitzenmiete
bleibt mit 38 Euro / m² / Monat stabil. Bis zum Jahresende wird
ein Anstieg um einen Euro erwartet. Das Gros der Nachfrage
findet sich wie immer im Bereich 10 – 20 Euro / m² / Monat. In
dieser Mietpreisklasse stehen die erweiterte Bankenlage, das
Europaviertel und Gateway Gardens im Fokus der Nutzer. Auch in
höheren Mietpreisklassen konnten Anstiege beim Flächenvolumen
bilanziert werden, beispielsweise zwischen 20 und 25 Euro oder
auch zwischen 35 und 40 Euro / m² / Monat.
Markus Kullmann: „Es wird spannend zu sehen sein, wo die
nächsten Großabschlüsse in den neuen Hochhäusern stattfinden
werden. Und: was bedeutet es für die Entwicklung des Marktes,
wenn Vermietungsergebnisse in den kommenden Monaten doch noch
nicht vermeldet werden können. Grundsätzlich ist die Nachfrage
nach hochwertigen Flächen im Spitzenmietpreissegment vorhanden.
Es zeichnet sich dabei ab, dass die neuen Objekte sich aufgrund
der am Markt vorhandenen Anfragen zu ‚Multi-Tenant-Türme‘
entwickeln werden.“