Hohe lokale Nachfrage und Brexit-Fantasien
treiben den Frankfurter Markt Frankfurt verzeichnet mit
427.800 m² Flächenumsatz den größten Zuwachs aller Top-6-Märkte
(+ 25,8 Prozent ggü. Vorjahreszeitraum). Die Spitzenmiete hat
die 40 Euro-Schwelle überschritten. Transaktionsvolumen bleibt
mit rund 3,0 Mrd. Euro stabil (+ 3 Prozent ggü. Q3-2016)
Jahresendrallye wird so ausgeprägt wie selten zuvor.
Der Frankfurter Markt bleibt auch unabhängig von Brexit-Effekten
sehr aktiv: Auf dem Bürovermietungsmarkt bestimmen eine hohe
Nachfragepipeline und Großgesuche das Marktgeschehen, Investoren
können sich auf einen intensiven Bieterwettstreit gefasst
machen.
Büromarkt: Hohe Nachfragepipeline erhöht Druck
In der
Bankenmetropole stehen die Zeichen weiterhin auf Wachstum. Eine
repräsentative Kennziffer hierfür ist der Büroflächenumsatz, der
mit 427.800 m² um 25,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
gestiegen ist – das größte Wachstum deutscher Top-Büromärkte.
„Für dieses positive Ergebnis zeichneten weniger Anmietungen in
Folge des anstehenden Brexit verantwortlich, vielmehr wurden die
Umsätze von der guten wirtschaftlichen Entwicklung sowie der
stetig steigenden Nachfrage in zentralen und peripheren Lagen
getrieben“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency und bei
Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in
Frankfurt. Der Savills-Experte geht daher davon aus, dass bis
zum Jahresende das 10-Jahres-Hoch erreicht wird. Die aktuelle
Nachfragepipeline und der weiter zunehmende Bedarf an großen,
zusammenhängenden Flächen sprechen dafür. So kommen allein
sieben Großgesuche auf eine Fläche von 100.000 m². Zudem
kursieren zwei weitere Gesuche mit zusammen 100.000 m² als
Gerücht im Markt.
Dies
stellt Frankfurt vor eine große Herausforderung: Aktuell stehen
den Großgesuchen im CBD nur rund 38.000 m² moderne Fläche ab
1.000 m² gegenüber. Der Angebotsengpass, der schon heute die
Anmietung großer, moderner Büroräume erschwert, bleibt bestehen
– trotz zukünftiger Neuentwicklungen. Die insgesamt 184.400 m²,
die in den kommenden zwei Jahren auf den Markt kommen, werden
den Nachfrageüberhang nur anteilig stillen können. „Angesichts
der aktuellen Lage brauchen wir aus Mietersicht mehr spekulative
Entwicklungen“, sagt Niederlassungsleiter Jan Stadelmann. „Auch
in den Back-Office Standorten gibt es viele Gesuche nach
Neubauqualität, denen momentan kein Angebot gegenüber steht.“
Insbesondere in Hinblick auf die zu erwartenden Brexit-Folgen
ist von einem steigenden Druck auf den Büromarkt auszugehen.
„Entscheiden sich weitere Finanzinstitute für die Umsiedelung in
die Mainmetropole, wird ein steigendes
Flächenfertigstellungsvolumen zur Grundvoraussetzung für die
Realisierung entsprechender Anmietungen“, so Remy. Erste
Konsequenzen sind bereits jetzt erkennbar: Die Spitzenmiete
erreichte bereits im dritten Quartal die Schwelle von 40 Euro
und dürfte bis Jahresende sogar noch weiter leicht zulegen – im
Schnitt müssen Unternehmen in Frankfurt 19 Euro pro m² zahlen.
Von dem
Nachfrageüberhang in zentralen Lagen Frankfurts profitieren auch
anliegende Teilmärkte wie beispielsweise das Europaviertel. Hier
lag der Flächenumsatz der letzten zwölf Monate mit rund 35.000
m² gegenüber dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre um knapp
zwei Drittel höher, das durchschnittliche Mietniveau ist
innerhalb der letzten zwölf Monate um mehr als 17 Prozent auf
über 23 Euro angestiegen. „Diese Entwicklungen lassen sich
ebenso in peripheren Lagen wie Niederrad und Eschborn beobachten
– die Angebotsknappheit kommt nach wie vor auch den B-Lagen
zugute“, so Stadelmann.
Investmentmarkt: Brexit-Fantasien intensivieren
Bieterwettstreit
Am
Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt deutet vieles auf ein
außerordentlich umsatzstarkes Jahr hin. Innerhalb der ersten
drei Quartale des laufenden Jahres wurde ein Transaktionsvolumen
von rund 3,0 Mrd. Euro erzielt – ein Zuwachs von 3 Prozent
gegenüber des entsprechenden Zeitraums in 2016. Die größten
Transaktionen waren der Büroanteil-Verkauf des Projekts „Grand
Central“ für etwa 300 Mio. von Phoenix und Groß & Partner an
Amundi, die Veräußerung des T8, das für ebenfalls 300 Mio. von
Credit Suisse an die südkoreanische Mirea Asset Global
Investments ging, sowie das Westend Carree, das von Triuva an
InfraRed Capital Partners veräußert wurde. „Es deutet sich an,
dass die Jahresendrallye so stark ausgeprägt sein wird wie
selten zu vor“, berichtet Jürgen Schmid, Director und bei
Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt,
und ergänzt: „Momentan befinden sich allein an Bürotürmen über
3,5 Mrd. Euro Handelsvolumen am Markt.“
Auf dem
Investmentmarkt sind auch ohne konkrete Abschlüsse die Folgen
des Brexit-Votums bereits jetzt spürbar. „Für die Kapitalanleger
sind insbesondere die mit dem Brexit verknüpften positiven
Entwicklungsimpulse wie die erhöhte Mieternachfrage bei
steigenden Mieten attraktiv. Die Mainmetropole könnte zu den
größten Profiteuren von Arbeitsplatzverlagerungen nach
Kontinentaleuropa gehören“, so Stadelmann. „Bereits die Aussicht
auf entsprechende Standortentscheidungen in der Finanzwirtschaft
führt zu einer Intensivierung des Bieterwettstreits um
Frankfurter Gewerbeimmobilien.“ Infolgedessen ist die
Bürospitzenrendite um weitere 20 Basispunkte gefallen und liegt
nunmehr bei 3,1 Prozent.
Doch
auch unabhängig von etwaigen Brexit-Verlagerungen sind
großflächige, moderne Büros in A-Lagen Mangelware. Investoren
begeben sich deshalb immer häufiger auf die Suche nach zentral
gelegenen Objekten mit Leerstand, die nicht den
Qualitätsstandards von heute entsprechen, um diese wieder auf
ein marktgängiges Niveau zu heben. „Dass Leerstand wieder gerne
eingekauft wird, steht für einen Paradigmenwechsel am
Frankfurter Investmentmarkt und unterstreicht das Vertrauen, das
Investoren dem Markt entgegenbringen“, konstatiert Schmid.
„Gleichwohl macht die vergleichsweise hohe Volatilität des
Frankfurter Marktes eine genaue Prüfung der Lage und der
Qualität des Objektes weiterhin unverzichtbar.“ Neben sekundären
Frankfurter Lagen profitieren auch Umlandstandorte, die
statistisch nicht zum Frankfurter Marktgebiet zählen, von der
hohen Nutzer- und Investorennachfrage. So wurden im Umkreis von
20 km im bisherigen Jahresverlauf Gewerbeimmobilien für etwa 1,1
Mrd. Euro gehandelt – dies entspricht einem Zuwachs von 9
Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die höchste
Handelsaktivität weist dabei aktuell Eschborn auf. „Eschborn
positioniert sich derzeit erfolgreich neu als etablierter
Satellitenstandort und kann somit eine entsprechende
Nutzernachfrage erzeugen“, berichtet Schmid und fügt hinzu:
„Zudem bietet der Standort noch höhere Renditen als die
Kernstadt Frankfurt.“
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