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Die Nachfrage nach Immobilien verändert die Anforderungen an die Immobilienfinanzierung. Weil es gerade in gefragten Städten weniger Bestandsobjekte gibt, spielt der Kauf von Bauträgerobjekten eine zunehmend größere Rolle. Damit wird das Thema Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit für immer mehr Kreditnehmer wichtig. "Wie teuer ein Darlehen wirklich ist, hängt nicht nur allein vom Effektivzins ab - sondern auch von den Kosten für verspätet abgerufene Kredittranchen", sagt Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied bei der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen.
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und
Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Die
Bauträgertätigkeit bedeutet, dass der Bauträger dem Käufer das
Eigentum sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleichen Recht)
als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft.
Bauträger bauen mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes
Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält er nach den Auflagen
des Gesetzgebers insbesondere in Form der Makler- und
Bauträgerverordnung (MaBV) Abschläge vom Käufer auf bereits
erbrachte Leistungen, wie dem Grundstückskauf, die Erstellung
des Rohbaus oder ähnliches.
Laut einer deutschlandweiten Erhebung von Interhyp werden
aktuell rund 20 Prozent aller Finanzierungen für eigene
Bauvorhaben und 15 Prozent für den Kauf von Bauträgerimmobilien
benötigt. In Großstädten liegt der Anteil von Bauträgerobjekten
bei teilweise über 40 Prozent. Das hat Auswirkungen auf die
Finanzierung.
Während Käufer ein bestehendes Einfamilienhaus oder eine
Bestandswohnung kurzfristig nach Abschluss des notariellen
Kaufvertrags bezahlen, werden im Bau befindliche Objekte
schrittweise finanziert. Wann welche Rate fällig wird, regelt
neben Einzelverträgen vor allem der Baufortschritt. Für die
Immobilienfinanzierung bringen diese Abruffristen deutliche
Unterschiede mit sich.
Ob ein harter Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe
oder fehlende Genehmigungen: Kommt es zu Verzögerungen,
verändert sich der Kreditabruf. Wie die aktuelle Wohntraumstudie
von Interhyp zeigt, hat der Bau bei jedem zweiten Eigentümer (47
Prozent) länger gedauert als erwartet. Stockt es auf der
Baustelle, schiebt sich die Auszahlung eines Teildarlehens auf.
Das lassen sich Banken bezahlen.
Nach einer aktuellen Auswertung von Interhyp unter knapp 400
Kreditinstituten schwanken die Bereitstellungszinsen deutlich.
Diese Gebühren, die zwischen dem Darlehensabschluss und der
Auszahlung anfallen, liegen je nach Anbieter zwischen rund zwei
Prozent und drei Prozent pro Jahr, wobei die Mehrheit drei
Prozent pro Jahr aufruft. Doch nicht nur die Höhe dieser
Konditionen ist für Kreditnehmer entscheidend, sondern ebenso
der Zeitpunkt, ab wann sie erhoben werden - nach der sogenannten
bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei vielen Banken müssen
Kreditnehmer zahlen, sobald die Laufzeit des Darlehens beginnt,
bei anderen ab dem dritten, vierten oder sechsten Monat. Einige
Institute verlangen erst ab einem Jahr Bereitstellungszinsen.
"Kreditnehmer, die selbst bauen oder vom Bauträger kaufen,
müssen neben den Effektivzinsen dringend die Frage klären, ab
wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen anfallen. Ein
günstiges Darlehen mit niedrigen Effektivzinsen kann sonst bei
einer Bauverzögerung schnell zu einem Teuerdarlehen werden",
erklärt Mohr.