Rund 116.000 m² wurden auf dem Frankfurter
Bürovermietungsmarkt (Stadtgebiet sowie Eschborn und
Offenbach-Kaiserlei) in den ersten drei Monaten 2017 angemietet.
Gegenüber dem starken Vorjahresquartal schlägt zwar ein Minus
von 10 Prozent zu Buche, gegenüber dem langjährigen (5-
bzw. 10-Jahres-) Schnitt bilanziert aber jeweils ein Plus von
rund 15 Prozent.
„Der im langfristigen Vergleich überdurchschnittliche Start
wurde trotz fehlender Deals im fünfstelligen Bereich erzielt“,
so Markus Kullmann, bei JLL Team Leader Office Leasing
Frankfurt. Dafür nahmen Anmietungen in der Größenklasse 5.000
bis 10.000 m² mit einem Volumen von insgesamt 37.000 m² im
Jahresvergleich um 60 Prozent zu. Allein ein Drittel des
Umsatzvolumens geht damit auf das Konto der sechs Deals dieser
Kategorie, allen voran die Anmietungen der Deutsche Bahn mit
7.100 m² an der Mainzer Landstraße und der Europäischen
Zentralbank mit 6.800 m² im Japan Center.
Geografisch diversifiziert zeigt sich der Frankfurter Markt bei
der Verteilung der Top-Deals: drei Teilmärkte (Bankenlage,
Eschborn, Westend) sind mit jeweils zwei Anmietungen vertreten,
dazu jeweils einmal West, Bahnhofsviertel, Flughafen und Ost.
Keine Änderungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum gab es bei den
beiden topplatzierten Teilmärkten: die Bankenlage hat trotz
Rückgang um ein Drittel mit 23.300 m² nach wie vor Platz eins
inne, mit einem Plus von 18 Prozent behauptet sich
Eschborn auf Platz zwei.
„Brexit-Effekte auf dem Frankfurter Markt im Sinne konkreter
Abschlüsse sind noch nicht zu verbuchen, die Gespräche werden
aber immer konkreter“, so Kullmann. Ob letztlich Frankfurt,
Dublin, Amsterdam oder Paris Profiteur sein werden - oder alle
ein bisschen vom Kuchen abbekommen - ist noch lange nicht
entschieden. Rahmenbedingungen und Arbeitsmärkte für eine
Verlagerung von Finanzexperten und Bankmitarbeitern werden en
detail austariert, mit noch offenem Ausgang. „Dies wird sich
erst im Laufe des Jahres und mit Fortschreiten der
Austrittsverhandlungen konkretisieren. Daher halten wir unsere
Jahresprognose für 2017 mit einem Vermietungsumsatz von 450.000
m² aufrecht – dem Schnitt der letzten fünf bzw. zehn Jahre
entsprechend“, so Kullmann. Auch vor diesem Hintergrund wird bei
der Umsatzstatistik nach Branchen die Top-Position im
ersten Quartal, wie schon im Vorjahr, von „unternehmensbezogenen
Dienstleistungen“ mit rund 35 Prozent des Umsatzvolumens
eingenommen. „Banken / Finanzdienstleister“ folgen mit größerem
Abstand auf Platz 2.
Kullmann weiter: „Nicht zuletzt wird es darauf ankommen, welche
Funktionen und Abteilungen die Banken in Folge des Brexit zum
Beispiel nach Frankfurt verlagern könnten. Denn davon wird
abhängen, welche Lagen, Gebäudequalitäten und Mietpreissegmente
tatsächlich benötigt werden.“ Die ab dem Jahr 2019 erwarteten
spekulativen Fertigstellungen (MarienTurm und OmniTurm) seien
allesamt in bester Lage und im oberen Preissegment anzusiedeln.
An spekulative Neubauprojekte außerhalb des CBD trauen sich
Entwickler und Finanzierer noch nicht heran. Benötigt wird der
Neubau aber allemal. Abschlüsse und weitere Gesuche in diesen
Lagen sind vorhanden, aktuell bereits dokumentiert etwa durch
Anmietungen am Flughafen (6.500 m²) im Main-Airport-Center durch
IMS Health - vermittelt von JLL - oder von 6.700 m² im
projektierten Bürogebäude „Hafenbogen“ im Westhafen durch das
Kommunikationsnetzwerk Dentsu Aegis Network.
Mit 9 Prozent im ersten Quartal notiert die
Bankenmetropole nach wie vor die höchste Leerstandsquote
aller deutschen Immobilienhochburgen. Bis zum Jahresende wird
eine leicht rückläufige Tendenz bis 8,8 Prozent
prognostiziert. „Beobachter könnten angesichts des
Leerstandssockels von Frankfurt als ‚einen der letzten
mieterfreundlichen Märkte‘ in Deutschland sprechen“, so Kullmann.
Trotz des insgesamt vergleichsweise noch recht hohen Leerstands
werde es aber für anmietungswillige Nutzer je nach Lage und
Preisklassen auch am Main immer enger. Und das mittlerweile
nicht nur bei großen zusammenhängenden Flächen, sondern
zunehmend auch in kleineren Top-Flächen im CBD. Dies
manifestiere sich auch anhand der rückläufigen Anzahl der
Vermietungen im Bereich unter 1.000 m². Auch Flächen im - für
Frankfurter Verhältnisse – günstigen Segment von 10 – 12 Euro
sind immer weniger verfügbar. Dies wird zu einer erhöhten
Nachfrage in der City-West, Flughafen oder Eschborn führen.
Unverändert bei 37,00 Euro / m² / Monat zeigte sich im ersten
Quartal die Spitzenmiete auf dem Frankfurter
Bürovermietungsmarkt. Bis zum Jahresende erwartet JLL einen
Anstieg auf 38,00 Euro.