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Meldung: Postbank |
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In den
deutschen Metropolen haben die Wohnungspreise ausnahmslos
stärker zugelegt als die Einkommen. In Deutschlands teuerster
Stadt München müssen Interessenten für eine
100-Quadratmeter-Wohnung 21 durchschnittliche
Pro-Kopf-Jahreseinkommen auf den Tisch legen.
In Hamburg und Berlin
werden dafür aktuell mehr als 15 Jahreseinkommen fällig, wobei
die Kluft zwischen Einkommensentwicklung und Immobilienpreisen
immer größer wird. So das Ergebnis der Postbank Studie Wohnatlas
2017, die die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe nimmt.
Preistreiber sind
niedrige Zinsen und steigender Bedarf
"Die Situation auf den
Immobilienmärkten ist der anhaltenden Niedrigzinsphase
geschuldet", sagt Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.
Festverzinsliche Geldanlagen sind vielfach unattraktiv geworden,
Anleger setzen deshalb verstärkt auf das sogenannte Betongold.
Zugleich erleichtern niedrige Zinsen die Immobilien-Finanzierung
und die gestiegene Nachfrage treibt die Preise. Das Ende der
Fahnenstange scheint noch nicht erreicht. "Wohneigentum bleibt
in der anhaltenden Niedrigzinsphase in vielen Großstädten und
ihrem Umland ein lohnenswertes Investment mit guten Chancen auf
Wertsteigerung", betont Marco Bargel.
Die Preisunterschiede
für private Wohnimmobilien zwischen den einzelnen Regionen in
Deutschland sind enorm - das zeigt ein Vergleich der 402
Landkreise und kreisfreien Städte im Bundesgebiet. Dabei wurden
die regionalen Immobilienpreise und örtlichen Nettoeinkommen
zueinander in Relation gesetzt. Das verfügbare
Pro-Kopf-Jahreseinkommen ergibt sich aus der Summe verfügbarer
Nettoeinkommen der privaten Haushalte einer Stadt dividiert
durch ihre Bevölkerungszahl.
Spitzenreiter - noch vor
München - ist der Landkreis Nordfriesland. Dort müssen im
Schnitt mehr als 23 regionale Pro-Kopf-Jahreseinkommen** für 100
Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Für dieses Ergebnis ist
jedoch ein Sondereffekt verantwortlich: Exklusive
Ferienwohnungen, besonders auf Sylt, treiben die Preise nach
oben. Auch in Freiburg im Breisgau (18,1), im Landkreis Miesbach
(17,6), in Hamburg (15,9) und Berlin (15,8) sind die Preise in
Relation zu den Einkommen sehr hoch.
Die günstigsten
Immobilien finden sich im Landkreis Osterode am Harz*: Dort
genügen 2,8 regionale Jahreseinkommen für den Kauf einer
100-Quardratmeter-Wohnung. Im Vogtlandkreis (3,1), in Wunsiedel
im Fichtelgebirge (3,3) und im Kyffhäuserkreis (3,3) sind die
Preise ähnlich niedrig. Bei den Städten liegen Zwickau und
Goslar mit 3,6 am unteren Ende der Preisskala.
Immobilienmärkte mit
starken Wachstumsraten
Seit 2012 sind die
Immobilienpreise in den Städten generell kräftig angestiegen und
haben vielerorts die Einkommensentwicklung hinter sich gelassen.
In keiner Großstadt ist dieser Effekt so stark zu beobachten wie
in Stuttgart: Während die verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen dort
zwischen 2012 und 2016 inflationsbereinigt um 2,5 Prozent
gestiegen sind, schnellten die Kaufpreise um rund 53 Prozent in
die Höhe. Den zweitstärksten Anstieg bei den Preisen verzeichnet
die Region Hannover: Immobilien verteuerten sich hier in diesem
Zeitraum um knapp 44 Prozent, während die Menschen im Schnitt um
rund zwölf Prozent besser verdienten. Auf Platz drei beim
Kaufpreisanstieg liegt Köln mit rund 40 Prozent. Zugleich hatten
die Kölner durchschnittlich gut zwölf Prozent mehr Geld in der
Lohntüte.
Betrachtet man
Immobilienpreise und regionale Einkommen im bundesweiten
Vergleich, zeigt sich, dass der Quadratmeter in München am
teuersten ist. Dort wird jedoch auch am besten verdient. Dennoch
stiegen die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt immer
noch schneller als die Einkommen. Auch in Hamburg koppeln sich
die Immobilienpreise von den Löhnen und Gehältern ab. Das
Pro-Kopf-Einkommen in der Hansestadt ist vergleichbar mit dem in
Köln, Stuttgart oder Düsseldorf - die Kaufpreise für Immobilien
fallen aber deutlich höher aus. In Berlin bleiben die Einkommen
ebenfalls besonders weit hinter den Immobilienpreisen zurück.
Die Kaufpreise sind vergleichbar mit denen in Köln und
Düsseldorf, nur wird in der Hauptstadt deutlich schlechter
verdient als in den beiden Rhein-Metropolen.
Preise für 100
Quadratmeter Wohneigentum in Anzahl regionaler Jahreseinkommen
pro Kopf**
Rang Stadt/ Kreis
Jahreseinkommen für 100 qm
1. Landkreis
Nordfriesland 23,3
2. München 21,0
3. Freiburg im Breisgau 18,1
4. Landkreis Miesbach 17,6
5. Hamburg 15,9
6. Berlin 15,8
7. Landkreis Aurich 15,8
8. Frankfurt am Main 15,7
9. Landkreis Starnberg 15,5
10. Landkreis München 15,4
...
393. Gera 3,8
394. Salzlandkreis 3,8
395. Landkreis Holzminden 3,7
396. Landkreis Jerichower Land 3,6
397. Landkreis Goslar 3,6
398. Landkreis Zwickau 3,6
399. Landkreis Kyffhäuserkreis 3,3
400. Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge 3,3
401. Landkreis Vogtlandkreis 3,1
402. Landkreis Osterode am Harz* 2,8
Quellen: Empirica
(2017), MB Research (2016), Berechnungen HWWI
* Seit dem 1. November
2016 ist der Landkreis Osterode im Harz Teil des Landkreises
Göttingen.
** Das verfügbare
Jahreseinkommen pro Kopf entspricht dem Netto-Gesamteinkommen
der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre
Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das
Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und
Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit,
Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen
Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten,
Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich
Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist
ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung
in einer Region oder Stadt.
Ranking der Großstädte
Einkommens- und Kaufpreisentwicklung 2012 bis 2016
Rang 1
Stadt München
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 21,0
Einkommen (2) 29.255
Anstieg Einkommen (3) 10,4 Prozent
Preis (4) 6149
Anstieg Preis (3) 37,7 Prozent
Rang 2
Stadt Hamburg
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 15,9
Einkommen (2) 24.357
Anstieg Einkommen (3) 2,8 Prozent
Preis (4) 3884
Anstieg Preis (3) 26,3 Prozent
Rang 3
Stadt Berlin
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 15,8
Einkommen (2) 20.529
Anstieg Einkommen (3) 9,2 Prozent
Preis (4) 3247
Anstieg Preis (3) 38,3 Prozent
Rang 4
Stadt Frankfurt am Main
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 15,7
Einkommen (2) 25.396
Anstieg Einkommen (3) 20,9 Prozent
Preis (4) 3985
Anstieg Preis (3) 28,9 Prozent
Rang 5
Stadt Stuttgart
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 14,2
Einkommen (2) 24.921
Anstieg Einkommen (3) 2,5 Prozent
Preis (4) 3535
Anstieg Preis (3) 53,4 Prozent
Rang 6
Stadt Köln
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 12,8
Einkommen (2) 23.520
Anstieg Einkommen (3) 12,4 Prozent
Preis (4) 3017
Anstieg Preis (3) 40,3 Prozent
Rang 7
Stadt Düsseldorf
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 11,9
Einkommen (2) 26.102
Anstieg Einkommen (3) 7,0 Prozent
Preis (4) 3116
Anstieg Preis (3) 28,8 Prozent
Rang 8
Stadt Nürnberg
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 11,0
Einkommen (2) 22.928
Anstieg Einkommen (3) 3,6 Prozent
Preis (4) 2525
Anstieg Preis (3) 38,5 Prozent
Rang 9
Stadt Dresden
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 10,1
Einkommen (2) 19.852
Anstieg Einkommen (3) 11,0 Prozent
Preis (4) 2009
Anstieg Preis (3) 16,5 Prozent
Rang 10
Stadt Leipzig
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 9,5
Einkommen (2) 18.860
Anstieg Einkommen (3) 10,1 Prozent
Preis (4) 1789
Anstieg Preis (3) 28,5 Prozent
Rang 11
Stadt Bremen
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 8,7
Einkommen (2) 21.108
Anstieg Einkommen (3) 2,8 Prozent
Preis (4) 1826
Anstieg Preis (3) 33,8 Prozent
Rang 12
Stadt Region Hannover
Jahreseinkommen für 100 qm (1) 8,3
Einkommen (2) 22.646
Anstieg Einkommen (3) 11,9 Prozent
Preis (4) 1877
Anstieg Preis (3) 43,8 Prozent
Quellen: Empirica
(2017), MB Research (2016), Statistisches Bundesamt (2017),
Berechnungen HWWI
1 Preise für 100
Quadratmeter Wohneigentum in Anzahl regionaler
Jahreseinkommen pro Kopf
2 Verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen 2016
3 Wachstumsrate im Zeitraum 2012 bis 2016
4 Kaufpreis pro Quadratmeter 2016
Hintergrundinfos:
Die Postbank Studie
Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri
Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom
Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt.
Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte. Im Fokus
der vorliegenden Analyse steht die Entwicklung der Kaufpreise
für Wohneigentum in Relation zur regionalen
Einkommensentwicklung.
www.postbank.de
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