Liquiditätsmangel war vor wenigen Jahren der
Grund, weshalb mehrere offene Immobilienfonds geschlossen
wurden. Derzeit bereitet Liquidität zahlreichen Fondsmanagern
erneut Kopfzerbrechen. Allerdings herrscht kein Mangel, sondern
ein Übermaß an Liquidität.
Scope Analysis hat die Entwicklung der Liquiditätsquoten
sämtlicher für Privatanleger offenen Immobilienfonds untersucht.
Insgesamt wurden 18 Fonds mit einem aggregierten Fondsvermögen
von 77,7 Mrd. Euro betrachtet.
Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr ist die durchschnittliche nach
Fondsvermögen gewichtete Bruttoliquiditätsquote deutlich von
21,0P Prozent auf 22,9P Prozent angestiegen. Das entspricht
einem absoluten Liquiditätszuwachs von 3,0 Mrd. Euro.
Von den großen und etablierten Fonds weisen aktuell der UniImmo:
Deutschland (28,4P Prozent) und der hausInvest (25,4P Prozent)
die höchsten Liquiditätsquoten auf. Der hausInvest ist zugleich
der Fonds mit der stärksten Zunahme im vergangenen Jahr: Die
Liquiditätsquote schwoll von 11,8P Prozent auf 25,4P Prozent an
– und hat sich damit mehr als verdoppelt.
Was sind die Gründe für den Anstieg der Liquidität?
Zahlreiche Anleger betrachten offene Immobilienfonds im
gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld als lukrative Anlage. Zwar liegt
die Performance der Fonds aktuell nur bei durchschnittlich 2,3P
Prozent p.a. Dennoch liegt sie deutlich über dem Niveau, das
sich derzeit mit Rentenpapieren von Emittenten hoher Bonität
erzielen lässt.
Dies ist ein wesentlicher Grund für die Rekordzuflüsse, die sich
im vergangenen Jahr für sämtliche offenen Immobilienfonds netto
auf fast als sieben Milliarden Euro summierten.
Wie lässt sich die Liquidität begrenzen?
Da es den meisten Fonds nicht möglich ist, Objekte im Umfang der
Netto-Mittelzuflüsse anzukaufen, bleiben ihnen nur zwei weitere
Möglichkeiten, um Liquidität zu begrenzen. Die erste: Sie tilgen
ausstehende Kredite.
Ein Trend zu niedrigen Kreditquoten ist bereits seit einigen
Jahren zu beobachten und hat sich 2016 fortgesetzt. Die
durchschnittliche Kreditquote der 18 Fonds ist nochmals um mehr
als 1,5 P Prozentpunkte auf nunmehr 15P Prozent gefallen.
Die zweite Möglichkeit zur Begrenzung der Liquidität: Die Fonds
nehmen schlicht keine Anlegergelder mehr an. Derzeit
reglementieren nahezu alle Fondsmanager die Mittelzuflüsse in
ihre Fonds. Lediglich der hausInvest und der grundbesitz global
nehmen noch uneingeschränkt Mittel an.
Ausblick 2017 – Anlegerinteresse ungebrochen
Scope erwartet auch für 2017 ungebrochenes Anlegerinteresse an
offenen Immobilienfonds. Fondsmanager stehen daher auch in
diesem Jahr vor der Herausforderung Mittelzuflüsse zu begrenzen
und Liquidität effektiv zu steuern.
Ein Ende der hohen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds
erwartet Scope erst, sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und
Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen. An
diesem Punkt würden auch Anleger, die offene Immobilienfonds
derzeit als Termingeldersatz verwenden, wieder ausstiegen.
Im vollständigen Report befassen sich die Scope Analysten unter
anderem mit der Frage, wie hoch die Liquidität offener
Immobilienfonds sein sollte.
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