Meldung: Baufi24 |
Auf de Foto Stephan Scharfenorth |
Das Grundbuch und die darin enthaltenen Einträge
sorgen immer wieder für Unsicherheiten und Fragen. Darf ein
neuer Eigentümer über sein Grundstück frei entscheiden? Oder
haben weitere Parteien, wie Banken oder Nachbarn, auch Rechte?
Im Grundbuch verwaltet der Staat alle Grundstücksrechte.
Detailgenau sind dort Größe und Art des Grundstücks vermerkt und
festgelegt, was wirklich erworben wird.
Es ist in drei Bereiche eingeteilt: das betreffende
Grundbuchamt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen in
denen die Rechte behandelt werden. "Die drei Abteilungen sind im
Zusammenhang mit Kauf und Finanzierung eines Grundstücks von
entscheidender Bedeutung und sollten vom zukünftigen Eigentümer
gekannt und verstanden werden", erläutert Stephan Scharfenorth,
Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Die drei Abteilungen sind in
Abteilung I "Eigentumsverhältnisse", Abteilung II "Lasten und
Beschränkungen" sowie Abteilung III "Grundschulden des
Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen" gegliedert.
In Abteilung I stellt ein potenzieller Käufer fest, ob der
Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. "Die zweite
Abteilung sollte auf keinen Fall vernachlässigt werden, da hier
unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte und weitere
Besonderheiten festgelegt sind", erklärt Stephan Scharfenorth.
Eine genaue Prüfung kann späteren Ärger vermeiden. "Für die
Finanzierung ist die Abteilung II wichtig, da beispielsweise die
rechtlich genehmigte Nutzung eines Nachbargrundstücks oder
Wohnrechte von Vorbesitzern stark eingeschränkt wird und damit
auch Auswirkungen auf den Wert hat", verrät Scharfenorth.
Grundschuld und Finanzierungsränge
Abteilung III ist für die Finanzierung am bedeutendsten,
befinden sich hier doch die entscheidenden Einträge nach Erwerb
des Grundstückes, vor allem die Finanzierungsränge: Erster
Finanzierungsrang bis 60 Prozent des Beleihungswertes, zweiter
Finanzierungsrang bis 80 beziehungsweise bis 90 Prozent des
Beleihungswertes oder dritter Finanzierungsrang bis 100 Prozent
des Beleihungswertes. Im Falle einer Versteigerung hat der erste
Rang zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der
Dritte. Für eine finanzierende Bank als Sicherheit ist es von
großer Bedeutung, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Denn
jede Hypothek wird im Grundbuch festgehalten und bildet das
Recht ein Darlehen zu bekommen. Als Grundschuld wird die
Darlehenssumme eingetragen, eine Voraussetzung vor der
Auszahlung. Aufgrund ihres Bankrechts ist es Hypothekenbanken
nur erlaubt in den ersten Rang zu gehen, während Bausparkassen
Mittel für den zweiten Rang zur Verfügung stellen. "Im ersten
Rang sollte immer der Hauptteil der Finanzierung stehen",
empfiehlt Scharfenorth.
Scheidung
Die meisten Eheleute lassen sich beim Kauf einer Immobilie je zu
50 Prozent als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Wie wirkt
sich das im Falle einer Scheidung aus? Einer der Partner kann
den anderen auszahlen und gelangt so zu 100 Prozent Eigentum,
mit entsprechendem Eintrag im Grundbuch. Das ist jedoch meist
finanziell nicht möglich und hat entweder den Verkauf oder den
Auszug eines Partners zur Folge. Was aber wenn nur ein Partner
im Grundbuch eingetragen ist? Da in Deutschland die meisten Ehen
als Zugewinngemeinschaft deklariert sind, steht dem Partner ohne
Grundbucheintrag dennoch sein Anteil zu. Vorteil eines
50/50-Eintrags ist, dass ohne die Zustimmung des ehemaligen
Partners keine Entscheidung über einen Verkauf getroffen werden
kann.
Kosten bei Grundbuchänderungen
Wechseln Eigentümer die finanzierende Bank, etwa im Falle einer
Anschlussfinanzierung, sind auch Änderungen im Grundbuch nötig.
"Bei jeder Eintragung im Grundbuch fallen Kosten an. Diese sind
aber entgegen der weitläufigen Meinung im Falle einer
Anschlussfinanzierung geringer als angenommen", weiß
Scharfenorth. Die neue Bank lässt die als Sicherheit dienende
Grundschuld auf sich umschreiben. Ein Notartermin ist dann in
der Regel nicht nötig, und es fallen vertretbaren Gebühren an.
Beispiel: Stehen im Grundbuch 200.000 Euro, kostet die Abtretung
circa 285 Euro. Teurer wird es, wenn die Grundschulden im
Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag eingetragen
werden muss. Für die Löschung der alten Summe und die Eintragung
der Neuen würde dann etwa 1.279 Euro anfallen. Dieser Vorgang
kommt aber in der Praxis nur sehr selten vor.
Gültigkeit und Einblick
Erst der Eintrag im Grundbuch legt den neuen Eigentümer fest,
nicht der Kaufvertrag. Kurioserweise sind auch fehlerhafte
Vermerke gültig: Die sogenannte scholastische Regel bedeutet:
"Was im Buche steht, ist richtig", zumindest bis das Gegenteil
bewiesen ist. "Vor dem Kauf prüfen schlaue Kaufinteressenten, ob
Voreintragungen und Belastungen gelöscht sind. Falls nicht,
sollte das den Kaufpreis mindern", rät Stephan Scharfenorth.
Einblick ins Grundbuch haben grundsätzlich nur die Eigentümer.
Im Falle des Verkaufs oder Kaufs kann jedoch weiteren Personen,
etwa dem Notar oder Kaufinteressenten, Einblick gewährt werden.
Scharfenorth: "Weigert sich ein Eigentümer dem potenziellen
Käufer einen Auszug des Grundbuchs zu gewähren, sind Zweifel
angebracht."
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