In den ersten neun Monaten 2016 lag das
Umsatzvolumen auf dem deutschen Markt für Lager- und
Logistikflächen bei insgesamt rund 5,0 Mio. m² (Eigennutzungen
und Vermietungen). Damit bewegt sich der Umsatz leicht (+3
Prozent) über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. 5- und
10-jährige Durchschnittswerte wurden um 20 Prozent bzw. 43
Prozent deutlich übertroffen. Während die Umsätze durch
Eigennutzer im Jahresvergleich stabil blieben, legten die
Vermietungsumsätze um 5 Prozent zu.
„2016 wird als neues Rekordjahr in die Geschichte des
Logistikflächenmarktes eingehen – so viel scheint schon jetzt
sicher. Unter anderem angetrieben durch den Onlinehandel wird
die Nachfrage der Unternehmen nach neuen Logistikflächen auch im
vierten Quartal einen sehr erfreulichen Umsatz generieren. Zum
Jahresende könnte die 6,5 Mio. m² Marke erreicht werden“, so
Frank Weber, bei JLL Head of Industrial Agency Germany.
Bundesweit seien allein durch E-Commerce-Unternehmen im
laufenden Jahr bislang ca. 348.000 m² umgesetzt.
In den Big 5 Flächenumsatz leicht rückläufig
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg und München) machte der Dreivierteljahresumsatz mit
insgesamt rund 1,48 Mio. m² 5 Prozent weniger aus als im
Vergleichszeitraum 2015, verursacht vor allem durch das im
laufenden Jahr deutlich niedrigere Ergebnis im 3. Quartal. Der
fünfjährige Durchschnittswert der ersten drei Quartale wurde
erreicht, der zehnjährige Vergleichswert um 14 Prozent
übertroffen. Das größte Plus verzeichnete im Jahresvergleich die
Region Frankfurt mit 22 Prozent. Ebenfalls positiv schnitten die
Regionen München (11 Prozent) und Berlin (10 Prozent) ab.
Düsseldorf, wo ein gewisser Sättigungseffekt durch das
herausragende Ergebnis im Vorjahreszeitraum und ein zunehmend
fehlendes Angebot zu registrieren ist sowie Hamburg mit
gleichermaßen überproportionalem Rückgang bei den Umsätzen in
der Größenordnung ab 5.000 m², mussten Einbußen von 55 Prozent
bzw. 12Prozent hinnehmen.
Drei der vier größten Abschlüsse in den Big 5 wurden im dritten
Quartal getätigt, darunter auch die Anmietung von rund 43.000 m²
durch den Online-Händler ASOS in Großbeeren bei Berlin und je
ca. 35.000 m² als Eigennutzerdeals in Gernsheim bei Frankfurt
durch einen Logistiker und in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg durch
Netto. Insgesamt entfallen 35 Prozent des Umsatzes auf
Handelsunternehmen, weitere 32 Prozent auf Unternehmen aus dem
Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Industrieunternehmen
kommen auf 19 Prozent.
„Der Angebotsmangel in der Größenordnung ab 5.000 m² begleitet
die Big 5 nun schon seit geraumer Zeit. Zum einen spielt eine
fehlende Grundstücksverfügbarkeit für Logistikimmobilien eine
Rolle, dies aus planerischen bzw. kommunalpolitischen Gründen
oder wegen konkurrierender Nutzungen“, so Weber. Andererseits
sei zwar auch zu beobachten, dass die Verknappung zu etwas mehr
spekulativer Bautätigkeit bzw. Planung geführt hat, so zum
Beispiel in der Region Rhein-Main an den Standorten Ginsheim
(30.000 m²), Weiterstadt (35.000 m²) und kurzfristig auch in
Groß-Gerau (20.000 m²). „Zur spürbaren Entlastung tragen diese
Volumina allerdings nicht bei. Den Unternehmen in den BIG 5
bleibt daher nur, in die weitere Umgebung auszuweichen, wo die
Verfügbarkeit an Grundstücken deutlich besser ist“, so der
Logistikvermietungsexperte.
In München sind die höchsten Lagerflächenmieten
zu zahlen
Auch nach neun Monaten zeigt sich bei den Spitzenmieten für
Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen
betrachteten Regionen eine stabile Entwicklung. Bis auf
Frankfurt, wo ein leichter Anstieg wahrscheinlich ist, wird sich
daran auch bis Ende des Jahres nichts ändern. Am meisten müssen
die Nutzer mit 6,75 Euro/m²/Monat in München zahlen. Deutlich
darunter bewegen sich die Regionen Frankfurt (6,00
Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf
(5,40 Euro/m²/Monat). Noch günstiger sind Flächen in der Region
Berlin zu bekommen: Auch in den besten Lagen liegen die
Spitzenwerte dort nur bei 4,70 Euro/m²/Monat.
Neuer Umsatzrekord außerhalb der Big 5
Ballungsräume
Das Umsatzvolumen außerhalb der Big 5 Ballungsräume* eilt von
Rekord zu Rekord: 3,51 Mio. m² ist eine noch nie nach neun
Monaten erreichte Größenordnung: Gegenüber dem Vorjahr ein Plus
von 6 Prozent, fünf- und zehnjährige Durchschnittswerte um 31
Prozent bzw. 61 Prozent getoppt. Dabei liegen alle drei Quartale
des laufenden Jahres über den Volumina der jeweiligen Zeiträume
in 2015. Rund 57 Prozent des Umsatzes wurden durch Vermietungen
generiert, sie legten im Jahresvergleich um 3 Prozent zu. Bei
den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 11 Prozent zu
verbuchen. Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr,
Lagerhaltung sorgten für die meisten Umsätze, ihr angemietetes
oder eigengenutztes Flächenvolumen macht 1,24 Mio. m² aus, der
Handel kommt auf 1,15 Mio. m². Knapp unter der 1 Mio. m² - Marke
bewegt sich die Industrie.
Das Ruhrgebiet bleibt Top Umsatz-Performer. Mit 885.000 m² und
damit einem Viertel des Umsatzes außerhalb der Big 5 ist bereits
drei Monate vor Ende des Jahres ein doppelt so hohes
Flächenvolumen wie in Gesamt 2011 erreicht, das bis dato als
Rekordjahr galt. Das Ruhrgebiet profitierte von einer Reihe
großflächiger Umsätze, darunter auch die drei größten Deals
bundesweit: im dritten Quartal mietete die Metro Group für ihre
neuen Zentrallager (Metro CC und Real) am Standort Marl
insgesamt rund 225.000 m² Lagerfläche in zwei eigenständigen
Gebäuden an und gibt dafür die bestehenden Standorte in Kamen,
Unna und Essen auf. Die neuen Flächen sollen Anfang 2018
fertiggestellt werden. Bereits im ersten Halbjahr waren
großflächige Abschlüsse von Amazon in Werne und von Opel
(Eigennutzer) in Bochum zu notieren. Insgesamt entfielen im
Ruhrgebiet 92 Prozent des Umsatzes auf
Neubauten/Projektentwicklungen, in den übrigen Regionen liegt
dieser Anteil bei durchschnittlich 75 Prozent.
Über 60 Prozent der Flächenumsätze im Ruhrgebiet wurden durch
Handelsunternehmen generiert, ein überdurchschnittlich hoher
Anteil. „Das Ruhrgebiet, auch in den letzten Jahren in punkto
Umsatz-Ranking immer unter den Top-Standorten, steht nicht
zuletzt aufgrund seiner hohen Einwohnerzahl und
Bevölkerungsdichte als Absatzmarkt im Fokus vieler Unternehmen.
Dabei profitiert die Region von der relativ guten
Grundstücksverfügbarkeit und den im Vergleich mit anderen
Ballungsräumen niedrigeren Grundstückspreisen. Das Potential für
weitere großflächige Logistikansiedlungen ist enorm“, so Weber.
Aber auch insgesamt seien die Standorte zwischen den
Ballungsräumen oft notwendige Knotenpunkte in den jeweiligen
Netzwerkstrukturen von Kontraktlogistikern. Auch für Investoren
gelte ein Engagement in den ‚peripheren‘ Regionen mittlerweile
als selbstverständlich. „Oft sind hier die entscheidenden
Bedingungen gegeben: Mieterbonität, akzeptabler
Grundstückseinstand, langfristige Mietverträge. Bei
Projektentwicklungen machen das fehlende Flächenangebot und
steigende Grundstückspreise in den BIG 5 die Anziehungskraft
dieser Standorte aus“, so Weber. Und weiter: „Unter dem
Gesichtspunkt einer optimierten Logistikinfrastruktur-Versorgung
für den deutschen Markt, immerhin der größte in Europa, gehen
wir davon aus, dass auch und gerade diese Standorte weiterhin
sehr gefragt bleiben und für hohe Umsatzvolumina sorgen werden.“
*In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer
Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)
www.jll.de
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