Meldung:
F und B |
Auf dem Foto Dr. Bernd Leutner |
Preise
für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser koppeln sich immer
weiter von der Mietpreisentwicklung ab. So stieg der
F+B-Wohn-Index als Durchschnitt aller Nutzungsarten im 3.
Quartal 2016 im Vergleich zum Vorquartal um 1,5 Prozent. Während
die Bestandsmieten nur leicht um 0,3 Prozent anstiegen, wuchsen
die Neuvertragsmieten um 0,6 Prozent.
Eigentumswohnungen verteuerten sich allerdings im gleichen
Zeitraum um 2,2 Prozent und Einfamilienhäuser um 1,8 Prozent.
Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 3/2015 übertrafen
Eigentumswohnungen mit 7,1 Prozent und Einfamilienhäuser mit 5,2
Prozent den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 4,7
Prozent. Für Mehrfamilienhäuser musste im Vergleich zum
Vorquartal 0,5 Prozent mehr ausgegeben werden, im
Jahresvergleich 1,6 Prozent. Neuvertragsmieten und
Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,5 Prozent bzw. 1,1 Prozent
im Vergleich zum Vorjahresquartal dagegen eher moderat. „Damit
setzt sich der Trend der letzten Jahre fort, gewinnt sogar noch
an Dynamik und dokumentiert den anhaltenden Boom in die
Wohnimmobilie als Anlageobjekt - zunehmend unabhängig von den
real erzielbaren Mieten“, erläutert F+B-Geschäftsführer Dr.
Bernd Leutner.
F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung –
Index und Änderungen (in Prozent)
Die
Einzelsegmente im Langfristvergleich
Eigentumswohnungen verteuerten
sich innerhalb der letzten fünf Jahren um 31,1 Prozent und in
den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 3. Quartale)
um 40,4 Prozent. Die Neuvertragsmieten veränderten sich dagegen
in den gleichen Vergleichszeiträumen um jeweils 10,1 Prozent
bzw. 18,1 Prozent. Bestandsmieten entwickelten sich noch etwas
moderater um jeweils 4,6 Prozent (Q3/2016 zu Q3/2011) und 6,6
Prozent (Q3/2016 zu Q3/2006). Zum Vergleich: Der seit 2004
fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei
Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich
der jeweiligen dritten Quartale um 18,3 Prozent und im
Zehn-Jahresvergleich um 24,1 Prozent.
Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zeigte sich im bundesweiten
Durchschnitt eine deutlich schwächere Wachstumsdynamik. Bei
Einfamilienhäusern wuchs der F+B-Wohn-Index für diese
Nutzungsart im Vergleich von Q3/2016 zu Q3/2011 um 18,1 Prozent,
bei den Mehrfamilienhäusern nur um 7,3 Prozent. Im
Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die kleinteiligen EFH
mit 22,0 Prozent die MFH mit 9,4 Prozent. Damit ist die
Wachstumsdynamik des gesamten F+B-Wohn-Index auch über längere
Betrachtungszeiträume ausschließlich durch Eigentumswohnungen
und Einfamilienhäuser getrieben. Dagegen verläuft die
Entwicklung von Bestandsmieten und Preisen von
Mehrfamilienhäusern auch im Langfristvergleich deutlich
unterdurchschnittlich.
Preis- und Mietenentwicklung 2004-I bis 2016-III Einzelindizes der
Objektarten
Preise von Eigentumswohnungen
Aufsteiger des Quartals ist
Freiburg im Breisgau, das im Vergleich zum Vorquartal 2/2016 vom
7. auf den 3. Rang vorrückte. Mit einer Preissteigerung von 1,6
Prozent zum Vorquartal und 8,2 Prozent zum Vorjahresquartal und
einem aktuellen Durchschnittspreis je Quadratmeter von 3.870 €
ist die badische Metropole in die Spitzengruppe vorgestoßen.
München behauptete seinen 1. Rangplatz mit einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.720 €. Sieben
Münchner Umlandgemeinden befinden sich unter den nächsten 13
Rangplätzen, mit Garmisch-Partenkirchen sogar acht. Allerdings
hat sich deren Wachstumsdynamik deutlich abgeschwächt. Offenbar
ist im Münchner Umland langsam das Ende der Preisspirale
erreicht. „Hier muss aber erst die weitere Entwicklung
abgewartet werden, um den Trend abzusichern“, sagte der F+B-Chef.
Auffälligkeiten im Vergleich der Quartale 2/16 und 1/16 zeigte
das Frankfurter Umland. Während Oberursel vom 21. auf den 25.
Rang (-2,1 Prozent zum Vorquartal) abrutschte - ebenso wie Bad
Vilbel von Platz 22 auf 31 (-1,8 Prozent zum Vorquartal) - sahen
wir in Bad Homburg die gegenläufige Entwicklung. Der Taunus-Ort
verbesserte sich um fünf Ränge auf Platz 20. Neben Freiburg,
Ludwigsburg, Böblingen und Friedrichshafen mit weiter steigenden
Wohnungspreisen fiel Leinfelden-Echterdingen binnen drei Monaten
von Platz 32 auf Rang 50 (-3,4 Prozent zum Vorquartal) und
Esslingen am Neckar von Platz 36 auf Rang 42. Bemerkenswert
waren zweistellige Preissteigerungsraten im Vergleich zum
Vorjahresquartal in Bietigheim-Bissingen (+12,4 Prozent),
Meerbusch (Rheinkreis Neuss, +10,0 Prozent) und Kempten (Allgäu)
mit +11,5 Prozent.
Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen
Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine
kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten
Rangplatzierungen. Nach München folgen auf den Plätzen zehn und
13 Hamburg (3.610 €/m²) und Frankfurt (3.510 €/m²), auf Platz 15
erscheint Stuttgart (3.400 €/m²), Düsseldorf (2.950 €/m²) erst
auf Platz 27 und Köln (2.800 €/m²) belegt den Rangplatz 41. Die
Wachstumsraten zwischen Q3 und Q2/2016 bewegten sich zwischen
1,4 (Frankfurt) und 2,4 Prozent (Berlin). Die
Eigentumswohnungspreise in Berlin waren qualitätsbereinigt mit
durchschnittlich 2.730 €/m² nach wie vor moderat. Berlin hat
sich allerdings innerhalb eines Quartals um weitere acht
Rangplätze auf Platz 74 der Top 500-Städte in Deutschland
vorgearbeitet (+7,9 Prozent zum Vorjahresquartal)
Neuvertragsmieten
Auch bei den
Neuvermietungsmieten war München mit Marktmieten von
durchschnittlich 13,00 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große
Wohnungen nach wie vor Spitzenreiter. Der Mietenanstieg zum
Vorjahresquartal war mit 2,0 Prozent erneut deutlich. Die Mieten
in Frankfurt (10,80 €/m², Rangplatz drei) und Hamburg
(10,10 €/m², Rangplatz 11) stiegen im vergangenen Jahr um 1,3
bzw. 2,1 Prozent. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart
(Rangplatz sechs) wiesen mit 2,0 Prozent und durchschnittlich
10,30 €/m², in Köln (Rangplatz 24) mit 1,2 Prozent und 9,50 €/m²
und Düsseldorf (Rangplatz 27, +1,8 Prozent, 9,50 €/m²) allesamt
Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen
F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,5 Prozent
im Jahresvergleich lagen.
Im Vergleich mit den anderen Metropolen lag das Niveau der
Angebotsmieten in Berlin immer noch am unteren Ende der
Spannbreite. Mit 8,00 €/m² für die Standardwohnung befand sich
die Stadt weiterhin auf Rang 109. In der Hauptstadt
verzeichneten die Marktmieten im letzten Jahr mit 2,8 Prozent
eine erneut signifikante Aufwärtsbewegung. Die höchste
Mietsteigerung innerhalb der TOP-50-Standorte binnen eines
Jahres verzeichneten mit 6,1 Prozent Fürstenfeldbruck, Lörrach
mit 5,5 Prozent und Ahrensburg mit 4,6 Prozent.
Anteil Barriere freier Objekte
Zum ersten Mal wurde die Anzahl
Barriere freier Wohnimmobilien untersucht. Gut 61.000
Kaufobjekte, das sind 7,4 Prozent, weisen die Ausprägung
„Barriere frei“ auf. Bei den Mietobjekten, unabhängig von der
Nutzungs- bzw. Objektart, sind es gut 45.000 oder 6,7 Prozent.
Allerdings ist mittlerweile jedes vierte Neubauobjekt Barriere
arm bzw. Barriere frei, so dass der Durchschnittswert sukzessive
steigen wird.
Wirkungen des Bestellerprinzips
Am 1. Juni 2015 wurde das
Bestellerprinzip eingeführt. Seitdem müssen Vermieter die
Maklergebühren für die zu vermittelnden Wohnungen selbst tragen
und können nicht – wie bis dahin üblich – auf den Mieter
abgewälzt werden. Das hatte Folgen für die Anzahl der
eingestellten Wohnungsangebote auf den öffentlichen
Vermarktungsportalen. Im Vergleich zwischen dem ersten und dem
zweiten Quartal sank die Zahl der Wohnungsangebote um rund 17
Prozent auf 862.000 und erneut um 17 Prozent vom dritten auf das
vierte Quartal 2015. Binnen eines Jahres, also zwischen Q1/2015
und Q1/2016 schrumpfte das Volumen um 27,4 Prozent! Ob sich das
aktuelle Niveau von rund 668.000 Angebotswohnungen stabilisiert
kann noch nicht abschließend beurteilt werden.
Damit bestätigen sich auch Aussagen von Vertretern der
Maklerverbände, dass nach Einführung des Bestellerprinzips sich
eine Reihe von Maklern komplett aus dem Vermietungsgeschäft
zurückgezogen haben bzw. mit einem deutlich niedrigeren
Auftragsvolumen zu kämpfen haben. „Viele Wohnungen scheinen
überhaupt nicht mehr annonciert zu werden, sondern über
Direktansprache durch den Vormieter weitergereicht zu werden“,
so Dr. Bernd Leutner. Auch die latent abnehmende
Fluktuationsrate dürfte ihre Spuren hinterlassen, weil die Suche
nach einer neuen Wohnung fast immer mit deutlichen
Mietpreissteigerungen verbunden ist.
Auffällig ist, dass bei den Kaufobjekten in Q3/2016 erstmals
ImmobilienScout24 nicht mehr die häufigste Quelle darstellt,
sondern von Immowelt überholt wurde. Auch die Quelle IVD tritt
bei Kauf- wie Mietobjekten viel weniger häufig auf als im
Vorquartal.
Näheres zum Ouartalsbericht III-2016 des F+B-Wohn-Index unter
Publikationen im Beitrag
F+B-Wohn-Index III-2016
Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index
Deutschland
Der F+B-Wohn-Index Deutschland
kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von
Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und
Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten
von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der
Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende
Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis
auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.
Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von
rund 25 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in
Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische
Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und
Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die
Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden
Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem
komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die
Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem
Wohnungsbestand.
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