Der
Aufschwung an den sieben
größten deutschen
Büromärkten gewinnt auch
im dritten Quartal 2016
weiter an Dynamik. Nach
Angaben von Colliers
International summierte
sich der Flächenumsatz
in den vergangenen neun
Monaten auf rund 2,7
Millionen Quadratmeter
Bürofläche, einem Plus
von rund 15 Prozent
gegenüber der
Vorjahresvergleichsperiode.
Damit wird gleichzeitig
der Spitzenwert aus dem
Vorkrisenjahr 2007
eingestellt und das
zehnjährige Mittel um 24
Prozent deutlich
übertroffen.
Susanne Kiese,
Head of Research bei
Colliers International
Deutschland: „Obwohl im
Spätsommer
zwischenzeitlich eine
Abkühlung bei
gesamtwirtschaftlichen
und
immobilienspezifischen
Stimmungsindikatoren zu
beobachten war, nahm die
Nachfrage nach
Büroflächen wegen der
anhaltend robusten
Beschäftigtenentwicklung
vielerorts weiter zu.“
Wirtschaftsumfeld bleibt
insgesamt positiv
Auch ein Quartal nach
dem – formal immer noch
nicht vollzogenen –
Brexit, der derzeit
stellvertretend für
zahlreiche politische
und wirtschaftliche
Unwägbarkeiten des
Euroraumes steht, sind
in Deutschland noch
keine ausgeprägten
direkten Auswirkungen zu
spüren. Das gilt auch
für die
Bürovermietungsmärkte.
„Für den Rest des
laufenden Jahres bis in
2017 hinein wird sich
daran auch nichts
ändern“, ist sich
Peter Bigelmaier,
Head of Office Letting
bei Colliers
International
Deutschland, sicher. Vor
dem offiziellen Beginn
von Verhandlungen
zwischen Großbritannien
und den
EU-Mitgliedsstaaten
wiesen zahlreiche
Unternehmensbefragungen
darauf hin, dass eine
überwiegende Mehrheit
von einem „weichen
Brexit“, d.h. einem
Verbleib der Briten im
Binnenmarkt mit
entsprechend
abgemilderten
Folgewirkungen, ausgehe.
„Sollte es dennoch zu
einem harten Schnitt
kommen, dauere es in der
Regel mindestens ein
halbes Jahr, bevor
Nachfrageeffekte am
Immobilienmarkt
durchschlagen,“ so
Bigelmaier weiter.
Im Gegenzug ist die v.a.
für die Bankenmetropole
Frankfurt mittelfristig
erwartete „Umzugswelle“
von in London ansässigen
Finanzdienstleistern
noch nicht ins Rollen
gekommen. Umso positiver
ist daher das in den
abgeschlossenen drei
Quartalen erzielte
Umsatzplus von 28
Prozent im
Vorjahresvergleich zu
bewerten. Diese
deutliche Steigerung des
Flächenumsatzes auf
344.300 Quadratmeter
wurde vor allem durch
eine Verdoppelung der
Vermietungsleistung im
Bereich von 5.000 bis
10.000 Quadratmetern
anstelle der sonst für
die Mainmetropole
üblichen Großabschlüsse
über 10.000 Quadratmeter
getragen.
Stuttgart mit größten
Umsatzplus, gefolgt von
Köln und Frankfurt
Das mit 39 Prozent
größte Wachstum beim
Flächenumsatz wurde in
Stuttgart verzeichnet.
Dieses Resultat ist vor
allem auf den
deutschlandweit größten
Vertragsabschluss des
Jahres durch den
Autobauer Daimler im
Stuttgarter Süden
(75.000 Quadratmeter)
zurückzuführen. Eine
weitere Großanmietung
von Bosch in
Stuttgart-Zuffenhausen
(20.000 Quadratmeter)
trug ebenfalls
maßgeblich dazu bei.
Für das ebenfalls
kräftige Umsatzplus in
Köln (+32 Prozent) sind
mehrere Großanmietungen
über 10.000
Quadratmeter, allen
voran aber die bereits
im zweiten Quartal
bekannt gewordene
Flächenbelegung der
Zurich-Versicherung in
der MesseCity Deutz
(60.000 Quadratmeter)
verantwortlich. Wie auch
bei dem Stuttgarter
Ausnahmedeal handelt es
sich um eine Anmietung
in einer
Projektentwicklung, die
2019 fertiggestellt
wird.
Mit 593.000
Quadratmetern
Umsatzleistung setzte
sich Berlin an die
Spitze der
Vergleichsstandorte und
demonstrierte erneut
seine große Beliebtheit
bei Büronutzern. Im
Vorjahresvergleich stieg
das Vermietungsvolumen
um 13 Prozent, dicht
gefolgt von München, wo
in den ersten neun
Monaten des Jahres
552.000 Quadratmeter
Bürofläche neue Nutzer
fanden.
Auch Hamburg konnte dank
einiger, bis zur
Jahresmitte
ausgebliebener
Großdeals, im dritten
Quartal an Boden gut
machen. Für das
bisherige Jahr wurde
eine Vermietungsleistung
von 388.000 Quadratmeter
vermeldet. Dazu trug
unter anderem die
Anmietung von über
20.000 Quadratmetern
durch Olympus in der
City Süd bei.
Im Gegensatz lag
Düsseldorf mit 292.000
Quadratmetern nahezu
konstant auf dem
Vorjahresniveau. Hier
prägten erneut
Anmietungen bis 5.000
Quadratmeter das
Marktgeschehen.
Leerstand könnte zum
Jahresende
5-Prozent-Marke
unterschreiten
Die starke
Flächennachfrage, eine
im langfristigen
Durchschnitt moderate
Neubautätigkeit sowie
Flächenabgänge,
beispielsweise durch
Nutzungsänderung
revitalisierungsbedürftiger
Altbauflächen, führen zu
einem sich fortsetzenden
Leerstandsabbau, der von
allen Standorten
getragen wird.
Ende September 2016
betrug das Angebot
kurzfristig verfügbarer
Büroflächen in den TOP 7
rund 4,5 Millionen
Quadratmeter, das sind
560.000 Quadratmeter
weniger als im
Vergleichsmonat 2015.
Insgesamt lag die
Leerstandsquote bei 5,1
Prozent und damit
nochmals 20 Basispunkte
unter dem
Vorquartalsergebnis bzw.
60 Basispunkte unter dem
Vorjahresstand. Da sich
eine Trendumkehr derzeit
nicht abzeichnet, könnte
zum Jahresende sogar die
5-Prozent-Marke fallen.
Besonders eng wird es
für Mieter in München
und Stuttgart, wo mit je
3,1 Prozent Leerstand
ein neues
Rekord-Niedrigniveau
erreicht wurde. Nicht
besser ist die Situation
in Berlin (3,2 Prozent).
Etwas entspannter
gestaltet sich die Suche
nach Büroflächen in
Düsseldorf (7,5
Prozent), Köln (5,6
Prozent) und Hamburg
(5,0 Prozent). Nach
kurzer Stagnation
infolge der
Fertigstellung einiger
großvolumiger,
spekulativ errichteter
Neubauten hat sich auch
das kurzfristige
Flächenangebot in
Frankfurt weiter
reduziert und den
Vorjahreswert
unterschritten. Dennoch
bleibt hier die Quote
mit 11,4 Prozent weiter
im zweistelligen
Bereich.
Mietniveau auf hohem
Niveau stabil bis leicht
steigend
Die Mieten setzten
vielerorts nach einer
kurzen angebotsbedingten
Stagnation zu
Jahresbeginn ihren
Aufwärtstrend von hohem
Niveau aus fort. Vor
allem Berlin
verzeichnete in den
vergangenen 12 Monaten
ein deutlich gestiegenes
Mietpreisgefüge.
Gegenüber dem Vorjahr
ist allein die
Durchschnittsmiete um 17
Prozent auf 16,10 Euro
pro Quadratmeter
angestiegen. Damit ist
sie an Düsseldorf (14,80
Euro) und Hamburg (14,90
Euro) vorbeigezogen und
befindet sich fast auf
Münchener Niveau (16,20
Euro). Auch bei den
Spitzenmieten liegt
Berlin mit 26,70 Euro
seit dem letzten Quartal
vor der Hansestadt mit
25,50 Euro. und
Düsseldorf mit 26,50
Euro.
Ein Rückgang der
Spitzen- wie auch der
Durchschnittsmiete von
jeweils 0,50 Euro pro
Quadratmeter wurde in
Frankfurt verzeichnet.
Dieser ist vor allem auf
höhere Umsatzanteile in
peripheren Teilmärkten
wie Eschborn
zurückzuführen. Mit
einer Spitzenmiete von
38,00 Euro bzw. einer
Durchschnittsmiete von
18,00 Euro ruft die
Mainmetropole aber
weiterhin die höchsten
Mietpreise unter den TOP
7 auf, während Köln mit
20,15 Euro bzw. 11,65
Euro das untere Ende der
Preisskala besetzt.
Ausblick: Zum Jahresende
neuer Umsatzrekord immer
wahrscheinlicher
„Verfestigt sich das
Vermietungsplus von rund
10 Prozent, das sich
seit Jahresbeginn nun im
dritten Quartal in Folge
bestätigt hat,
übertreffen wir die
Bestmarke von 3,6
Millionen Quadratmeter
Bürofläche aus dem
Boomjahr 2007.
Angesichts der sich am
Markt befindlichen
Mietgesuche ist ein
solches Ergebnis sehr
wahrscheinlich.
Allerdings wird der ein
oder andere Nutzer
seinen Flächenbedarf nur
durch eine
Projektvermietung
bedienen können. Im
Falle einer Anmietung in
Bestandsflächen wird er
durchaus Abstriche bei
der gewünschten
Objektqualität machen
und auch höhere Preise
als noch im vergangenen
Jahr akzeptieren
müssen“, fasst
Bigelmaier seine
Erwartungen für das
Gesamtjahr 2016
zusammen.
Berliner
Büromarkt weiter auf
Rekordkurs
Der
Berliner
Bürovermietungsmarkt
erfreut sich auch im
dritten Quartal 2016
einer unveränderten
Dynamik. Mit einem
Flächenumsatz von
593.000 Quadratmetern
wurde nicht nur der
Vorjahreswert um 13
Prozent übertroffen,
sondern bereits nach
neun Monaten nahezu der
10-Jahresdurchschnitt
der Gesamtjahre
erreicht, der bei
596.000 Quadratmetern
liegt.
Mit einem Umsatzvolumen
von mehr als 210.000
Quadratmetern und einem
Anteil von 36 Prozent am
Gesamtumsatz zeigte sich
das größte
Flächensegment über
5.000 Quadratmeter mit
weitem Abstand am
umsatzfreudigsten.
Marcus Lehmann,
Director Letting bei
Colliers International
Berlin: „Die enorm große
Flächennachfrage sorgte
in den vergangenen 12
Monaten für ein deutlich
gestiegenes
Mietpreisgefüge.
Gegenüber dem Vorjahr
ist allein die
Durchschnittsmiete um 17
Prozent auf 16,10 Euro
pro Quadratmeter
angestiegen. Auch die
Spitzenmiete kletterte
um elf Prozent auf 26,70
Euro. Verantwortlich
dafür zeichnen eine
ganze Reihe
hochpreisiger Abschlüsse
in den Toplagen der City
Ost sowie am Potsdamer
Platz. Auch im weiteren
Jahresverlauf ist mit
einem weiteren Anstieg
der Berliner Büromieten
zu rechnen.“
Die starke
Flächennachfrage in
Verbindung mit einem
moderaten Neubauvolumen
führen zu einem sich
weiter fortsetzenden
Leerstandsabbau, der
inzwischen bei
kritischen 590.000
Quadratmetern
beziehungsweise 3,2
Prozent angekommen ist.
Bis zum Jahresende
könnte in der
Bundeshauptstadt die
3-Prozent-Marke
unterschritten und damit
ein neues
Rekord-Niedrigniveau
erreicht werden.
Angesichts der
ungebrochenen
Anziehungskraft der
Bundeshauptstadt ist
eine weiter sehr hohe
Nachfrage nach
Büroflächen zu erwarten.
Allerdings wird der eine
oder andere Nutzer
durchaus bereit sein
müssen, auch höhere
Mietpreise als noch im
vergangenen Jahr zu
zahlen. „Insbesondere
aufgrund des starken
dritten Quartals und
einer gefüllten Pipeline
zahlreicher
großvolumiger Verträge
können wir durchaus
davon ausgehen, dass die
800.000-Quadratmeter-Marke
überschritten wird“,
fasst Lehmann seine
Erwartungen für das
Gesamtjahr 2016
zusammen.
www.colliers.de