Flächenumsätze und Mietpreise ziehen deutlich an.

Die deutsche Wirtschaft geht gestärkt in den Herbst 2016. Der ifo-Geschäftsklimaindex stieg im September deutlich - nach Rückgängen im Juli und August - und hat den höchsten Wert seit Mai 2014 erreicht. Die befragten Unternehmen schätzen die aktuelle Lage überdurchschnittlich gut ein, haben auch für die kommenden Monate bessere Erwartungen.

Das Wirtschaftswachstum ist nach wie vor robust, der Arbeitsmarkt in sehr guter Verfassung. Der Beschäftigungsaufbau beruht vor allem auf den expansiven Dienstleistungsbereichen. Dies belegt auch der ifo-Geschäftsklimaindex für Dienstleistungsunternehmen, der erneut gestiegen ist. Auch die Frühindikatoren vom Arbeitsmarkt (ifo-Beschäftigungsbarometer, Arbeitsmarktbarometer des IAB, Stellenindex der BfA) senden positive Signale, teils überdurchschnittlich oder sogar auf Rekordwerten.

"Insgesamt wurde die deutsche Wirtschaft bisher nur wenig durch das Brexit-Votum getroffen. Teilweise gibt es Hoffnungen auf Unternehmensverlagerungen nach Deutschland. Die Unsicherheit über den weiteren Verlauf bleibt aber groß. Es liegt nun in den Händen der britischen Regierung, den Austrittsprozess zu beginnen", so Dr. Frank Pörschke, Member of the EMEA Management Board, CEO Germany, Jones Lang LaSalle GmbH. Für 2017 haben viele Institute ihre Wachstumsprognose aufgrund des Brexit gesenkt. Nach derzeit von Consensus Economics für 2016 prognostizierten 1,8 Prozent für Deutschland, wird 2017 ein Wachstum von 1,2 Prozent genannt.

"Das solide Wirtschaftswachstum, die sehr gute Entwicklung am Arbeitsmarkt und der gute Ausblick der Unternehmen auf die kommenden Monate lassen uns positiv auf die Büroimmobilienmärkte blicken. Viele Dienstleistungsunternehmen als größte Nutzergruppe auf den Bürovermietungsmärkten stehen derzeit vor mehreren Herausforderungen. Sie müssen geeignetes Personal finden, diesem attraktive Bürostandorte und -flächen bieten und dabei Flächeneffizienz und Immobilienkosten im Blick halten. Die jeweilige Bürofläche muss diesen Herausforderungen begegnen und das bei stetig abnehmendem Flächenangebot. Dabei spielt Flexibilität hinsichtlich Fläche und Vertrag eine zentrale Rolle", betont Timo Tschammler, Member of the Management Board JLL Germany.

Starkes Quartalsergebnis in den Big7 - Millionenmarke übertroffen

Die deutschen Büro-Vermietungsmärkte profitieren ohne Frage von den guten konjunkturellen Rahmenbedingungen. "Die Nutzernachfrage bewegt sich auf einem hohen Niveau. Als Umzugsgründe werden Expansionsvorhaben und Standortkonsolidierung unter Berücksichtigung von Flächenoptimierung genannt. Dabei stehen gerade bei den Dienstleistungsunternehmen neue Arbeitsplatzmodelle im Fokus, die eine geringere Gesamtbürofläche notwendig machen. Aufgrund steigender Beschäftigtenzahlen sowie aufwendigerer Gemeinschaftsflächen werden trotzdem häufig per Saldo größere Flächen benötigt", so Tschammler. Dokumentation dieser Tendenzen ist die Nettoabsorption, die mit rund 190.000 m² im dritten Quartal die Expansionstätigkeit der Nutzer widerspiegelt.

Das Umsatzvolumen der deutschen Big 7 konnte in den ersten drei Quartalen mit 2,86 Mio. m² den entsprechenden Vorjahreswert um 12,5 Prozent übertreffen. Dabei wurde im dritten Quartal die 1-Mio.-m²-Marke übertroffen, ein Fakt, der normalerweise dem letzten Quartal im Jahr vorbehalten ist (wie 2000, 2006, 2007 und 2015). Den größten Umsatzzuwachs (Q 1-Q 3) zeigten im Jahresvergleich Stuttgart (+36 Prozent) und Köln (+33 Prozent) - beide durch sehr große Abschlüsse befeuert. Berlin (+19 Prozent) und Frankfurt (+17 Prozent) liegen prozentual fast gleich auf, das Volumen in der Hauptstadt ist allerdings doppelt so hoch wie in der deutschen Bankenmetropole. Mit knapp 700.000 m² ist Berlin Number One unter den Big 7 und übertrifft seinen eigenen 5-Jahresschnitt um 60 Prozent. Einen Rückgang musste nur Düsseldorf (-23 Prozent) hinnehmen.

"Die Büroimmobilienmärkte der Big 7 profitieren in diesem Jahr insbesondere von Großabschlüssen", so Tschammler. Die in den ersten drei Quartalen realisierten 22 Großabschlüsse mit 10.000 m² und mehr summieren sich auf rund 490.000 m², entsprechend 47 Prozent des Gesamtergebnisses. Der größte Deal, ein Eigennutzerbaubeginn im dritten Quartal, entfällt auf die Daimler AG, die in Stuttgart-Vaihingen ein 90.000 m²-Bauvorhaben für 4.000 Mitarbeiter begonnen hat.

"Aufgrund eines starken Quartalsergebnisses sowie guter Aussichten bis Jahresende, haben wir die Umsatzprognose angehoben auf 3,74 Mio. m². Das läge 2,5 Prozent über dem Vorjahreswert und wäre der höchste jemals für die Big 7 ermittelte Wert. Die 5- und 10-Jahresdurchschnitte wären um 16 Prozent bzw. 21 Prozent übertroffen. Für Berlin wird für das Gesamtjahr 2016 ein Umsatzvolumen in Höhe von 950.000 m² erwartet, das wäre ein Allzeithoch", so Tschammler.

Niedrigster Leerstand seit 2002

Der Büroflächenleerstand kennt seit einigen Jahren nur eine Richtung: stetig nach unten. Seit der letzten Leerstandsspitze im vierten Quartal 2012 (9,12 Mio. m²) ist der Leerstand um 3,8 Mio. m² abgebaut worden. Im selben Zeitraum ist die aggregierte Leerstandsquote von 10,4 Prozent auf nun 6,0 Prozent gesunken. Auch im dritten Quartal hat sich das kurzfristig verfügbare Angebot verringert: Der aggregierte Leerstand der Big 7-Märkte notiert bei 5,33 Mio. m² und ist im Jahresvergleich um 800.000 m² gesunken. Zum letzten Mal war er Ende 2002 niedriger. Der größte Leerstandsrückgang ist in München (-306.000 m²) und Berlin (-218.000 m²) zu beobachten, während die niedrigste Leerstandsquote weiterhin auf Stuttgart (4,0 Prozent) entfällt. Im Jahresvergleich hat der Leerstand nur in Frankfurt zugelegt (um 0,2 Prozent-Punkte). Im Laufe des Jahres 2016 sind in drei Märkten die 6 Prozent (Berlin) und sogar die 5 Prozent (Köln und in München) unterschritten worden.

"Bis Jahresende wird für die Big 7 ein weiterer leichter Rückgang um 50.000 m² und damit ein Durchsacken der Leerstandsquote unter 6 Prozent erwartet. Im kommenden Jahr geht es weiter leicht abwärts. Ein weiterer Aspekt für die positive Leerstandsentwicklung ist die Beobachtung, dass in einigen Märkten gehäuft Umwidmungen von Büronutzung in z.B. Wohnen oder Hotel durchgeführt werden. Und auch wenn ehemalige Bürogebäude abgerissen und neu entwickelt werden, entsteht ein Nutzungsmix, der ja generell zu befürworten ist, wodurch aber auf der anderen Seite Bürofläche netto reduziert wird", betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Hohes Volumen an Fertigstellungen

Das Volumen der Bürofertigstellungen befindet sich weiterhin auf einem hohen Niveau. In den ersten drei Quartalen wurden insgesamt 834.000 m² neue Büroflächen fertig gestellt - das sind fast 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Zuletzt gab es 2009 (820.000 m²) und 2003 (991.000 m²) vergleichbar hohe bzw. höhere Fertigstellungszahlen. Die größten Fertigstellungszahlen entfallen auf Berlin, Hamburg und München (jeweils zwischen 160.000 m² und 186.000 m²). Der Anteil unvermieteter Flächen in den Fertigstellungen der Big 7-Märkte beträgt nur knapp 16 Prozent und verdeutlicht die hohe Nutzernachfrage nach neuwertigen Büroflächen. Die niedrigsten spekulativen Anteile gibt es mit je rund 5 Prozent in Berlin und München - beides die derzeit dynamischsten Büroimmobilienmärkte in Deutschland. "Vor dem Hintergrund dieser hohen Vorvermietungsquoten bleibt es gerade für Großnutzer herausfordernd, geeignete neue Flächen zu finden. Deshalb spielen Vertragsverlängerungen im Bestand eine nach wie vor wichtige Rolle", so Tschammler. Bis Ende 2016 werden weitere 380.000 m² Büroflächen realisiert, der größte Anteil davon in Berlin.

Die genannten Volumina entsprächen für das laufende Jahr einem Fertigstellungsvolumen in den Big 7 von insgesamt 1,22 Mio. m² - das höchste seit 2009.

Starke Nachfrage und sinkendes Angebot lassen Mietpreise steigen Die starke Nachfrage in den Big 7 lässt bei rückläufigem Angebot auch die Mieten steigen, sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten. Im Jahresvergleich hat die Spitzenmiete in sechs der sieben Immobilienhochburgen zugelegt - nur in Köln blieb der Wert stabil. Die Zuwächse bewegten sich zwischen 2 Prozent in Düsseldorf und Hamburg und 15 Prozent in Berlin. Damit erreicht der Spitzenmietpreisindex für die Big 7 den höchsten Wert seit Q2 2002 und legte im Jahresvergleich um 4,8 Prozent zu.

Den beachtlichsten Mietpreisanstieg verzeichnet derzeit Berlin: im Vergleich zum Vorquartal um +3,9 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um +15 Prozent. Für die kommenden Quartalen wird allerdings für München das höchste Wachstum der Spitzenmiete erwartet. "Bis Ende 2017 könnten es 2,00 Euro/m²/Monat sein, die extreme Knappheit an hochwertigen Flächen in den Toplagen der Innnenstadt widerspiegelnd", so Scheunemann. Aber nicht nur in Toplagen, auch in Münchener Nebenlagen seien deutliche Mietpreisanstiege in den vergangenen Quartalen zu beobachten. Gerade in München, aber auch in Frankfurt bemerke JLL eine wachsende Zahl an Abschlüssen im hochpreisigen Segment.

Timo Tschammler abschließend: "Die kontinuierlich steigende Nachfrage nach neuwertigen Büroflächen und steigende (Spitzen-)Mieten hatten Projektentwickler auf den Plan gerufen und das oben beschriebene kräftige Plus des Bauvolumens induziert. Projektentwickler, die jetzt ihren Exit realisieren, profitieren von gestiegenen Mietpreisen sowie von höheren Verkaufsfaktoren."
 

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