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Auf dem
Foto Dr. Johannes Fiala
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Wie finanzieren Banken und Versicherungen
wucherisch überteuerte Immobilien? Schrott-Immobilien sind ein
Thema für bis zu mehr als zwei Millionen betroffene Investoren.
Der Investorenrat sagt: „Investiere nur in Anlagen, die Du auch
selbst verstehst“, das betrifft den Zeitpunkt des Investments in
Geldanlagen sowie die laufende Überwachung von Kapitalanlagen.
Häufiger werden Sachverständige erst konsultiert, nachdem
Vermögensverluste bereits eingetreten sind.
Herrschend, aber unzutreffend, ist für die Renditebetrachtung
der Blick auf die Mieterträge sogenannte Brutto-Rendite. In
Musterberechnungen der Verkäufer zur Immobilienrendite fehlen
typischerweise Instandhaltungskosten, Versicherungskosten,
Mietausfallwagnis und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen. Hier
helfen weder Mietspiegel noch die Kaufpreissammlungen der
Kommunen weiter.
Der Bundesgerichtshof verurteilt Vorstände bei pflichtwidriger
Kreditvergabe
Seit den 80er-Jahren (BGH, Urteil vom 15.11.2001, Az. 1 StR
185/01) finanzierte manches Kreditinstitut massenhaft
Schrottimmobilien. Bei gravierendem Verstoß gegen die Pflicht
zur sorgfältigen Bonitätsprüfung kommt eine Untreue zum Nachteil
des Bankvermögens in Frage. Regelmäßig haben Bankenverbände
daher „Wertermittlungsanweisungen“ entwickelt.
Bandenbetrug durch Strukturvertriebe
Der BGH (Urteil vom 08.10.2014, Az. I StR 359/13) sanktioniert
gewerbsmäßigen bandenmäßigen Betrug durch „Täuschung über eine
Tatsache bei Prognoserechnungen über die
Immobilienfinanzierung“. Täuschung ist dabei nicht das Ergebnis
der Prognose, sondern sind die unzutreffenden Angaben zu den
Prognosegrundlagen.
Bauträger und Initiatoren geschlossener Immobilienfonds müssen
dabei zivilrechtlich für Fehlverhalten als Erfüllungsgehilfen
eingeschalteter Vertriebsmitarbeiter einstehen (BGH, Urteil vom
04.07.2017, Az. II ZR 358/16). Es besteht eine unaufgeforderte
Aufklärungspflicht sowohl über Innen- als auch Außen-Provisionen
ab einer Gesamthöhe von 15 Prozent (BGH, Urteil vom 19.10.2017,
Az. III ZR 565/16).
Warnpflichtig ist auch der eigene steuerliche Berater, wenn sich
eine Gefahr aufdrängt (OLG Köln, Urteil vom 12.04.2017, Az. 16 U
94/15). Dies kann der Fall sein, wenn die Zinskosten für einen
Festkredit oder Policendarlehen steuerlich fraglich erscheinen,
oder Währungsrisiken vorliegen. Auch die in Aussicht gestellte
Ablaufleistung einer Tilgungsaussetzungs-Lebensversicherung
erwies sich nicht selten als von Beginn an zweifelhaft bis
unrealistisch, um das endfällige Immobiliendarlehen zu tilgen.
30 Prozent verschwiegene Innenprovision - weder strafbar noch
wucherisch
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Bild einer
Schrottimmobilie, Foto (c) Kulturexpress
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Ein typisches Schrottimmobilien-Vertriebssystem kann mit bis zu
mehr als 30 Prozent an Innenprovision kalkulieren (BGH, Urteil
vom 20.05.2015, 5 StR 547/14). Eine Offenlegungspflicht besteht
erst wenn die Grenzen von Wucher oder Sittenwidrigkeit erreicht
ist (BGH, Urteil vom 14.03.2003, V ZR 308/02). Eine über Jahre
nach dem Kauf eingeholte Neubewertung kann auf beeinflussende
Faktoren zurückzuführen sein, die erst später die Wertbildung
ausmachen – entscheidend ist der Wertermittlungszeitpunkt.
Wucher ist ab Überteuerung von 50 Prozent näher zu prüfen – ab
89 Prozent liegt dieser ohne weiteres vor; jedoch sind vom
Verkäufer übernommene Erwerbsnebenkosten zuvor abzuziehen (BGH,
Urteil vom 15.01.2016, Az. V ZR 278/14). Ein „vereinfachtes
Ertragswertverfahren“ durch bloße Vervielfältigung von
Nettomieten wäre selbst auf dem Briefpapier eines
Sachverständigen nicht geeignet (BGH, Urteil vom 18.10.2016, Az.
XI ZR 145/14).
Wissensvorsprung der Bank: Von Anfang an keine Pflicht zur
Darlehensrückzahlung
Häufig steht dem Finanzier von Schrottimmobilien „ein ihren
Darlehensansprüchen entgegenstehender Schadensersatzanspruch aus
vorvertraglichem Aufklärungsverschulden wegen eines
aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über eine arglistige
Täuschung ... über das Anlageobjekt durch den Bauträger und
Vertreiber bzw. Vermittler sowie den Verkaufsprospekt zu“ (OLG
Köln, Urteil vom 01.10.2010, Az. 13 U 119/06):
„Dabei wird die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen
Täuschung widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder
Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die
finanzierende Bank in institutionalisierter Weise
zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom
Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm
benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde
und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers,
Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des
Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles
evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der
Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen“.
Dies ist etwa der Fall, wenn ein Mietgarant, der später
insolvent ist, eine unrealistisch hohe Marktmiete versprochen
hatte. Das gilt auch, wenn in einem Bankformular ein viel zu
hoher Mietertrag suggeriert wird – so braucht es für den
Nachweis neben dem Mietspiegel oft auch einen Sachverständigen.
Schadensersatz teilweise steuerfrei
Sofern der Verkäufer, der Vertrieb oder der Initiator eines
Immobilienfonds später eine Entschädigung an den Kapitalanleger
bezahlt, sind derartige Rückzahlungen meist „zugleich als
Entgelt für den Verzicht auf Schadensersatzansprüche aus
deliktischer und vertraglicher Haftung und die Rücknahme der
Schadensersatzklagen“ zu bewerten, sind damit teilweise
steuerfrei (BFH, Urteile vom 06.09.2016, Az. IX R 44/14, IX R
45/14, IX R 27/15).
Ungeeignete Verwalter und Eigentümer überführen in den
Schrott-Immobilien-Zustand
Gelegentlich nehmen Leerstand und Reparaturrückstau beim
Wohnungseigentum zu, weil Verwalter die erforderlichen
Beschlüsse nicht durchsetzen bzw. eine im Zeitverlauf zunehmende
Anzahl von Eigentümern ihr Wohngeld schuldig bleiben, Wohnungen
leerstehen lassen und es hinnehmen, dass sie ganz unvermietbar
werden.
Aus Versammlungsprotokollen der Wohnungseigentümer lässt sich
dann ablesen, wie oft Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung
wirtschaftlich fruchtlos geblieben sind, so dass potentielle
künftige Eigentümer vor dem Erwerb zurückschrecken – egal wie
preiswert es scheint.
Wenn der Narrenverein zur Narrensitzung einlädt, sollte man
wissen, was einen erwartet.
Gemeinschaften von Wohnungseigentümern erscheinen dann solider,
wenn es bis zu mehr als 50 Prozent Selbstnutzer gibt – und nicht
im Distanzgeschäft ein Steuersparmodell verkauft wird.
Man kann mit echten Schrottimmobilien ebenso wie mit anderem
Schrott gut Geld verdienen - wenn man weiß, dass es Schrott ist,
für den man nur Schrott-Preise gezahlt hat. Schlecht ist aber,
wenn es sich um Schrott-Eigentümer handelt, die das normale
Objekt zu einer Schrottimmobilie verkommen lassen, binnen
weniger Jahre, auch weil sie wegen überhöhter Kaufpreiszahlung
ohnehin auf keinen grünen Zweig mehr kommen. Wenn eine
Unterschrift beim Notar spät erkennbar geradewegs in die
Überschuldung führt, käme jeder noch investierte Euro nur der
Bank zugute.
Dann hilft allenfalls noch sogenanntes „Collateral Management“
oder eine Insolvenz, bei der die Unverwertbarkeit der
Schrottimmobilie sogar noch hilfreich sein kann, um den
Gläubigern die Hoffnung auf mehr Erlös zu nehmen. Nicht selten
kann dann auch der Widerruf der Lebensversicherung noch zu einem
versicherungsmathematisch zu begutachtenden Nachschlag führen.
Ein Beitrag von Dr. Johannes Fiala, PhD, MBA
Finanzdienstleistungen (Univ.), MM (Univ.), Geprüfter
Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), Bankkaufmann.
www.fiala.de
und
Dipl.-Math. Peter A. Schramm, Sachverständiger für
Versicherungsmathematik (Diethardt), Aktuar DAV, öffentlich
bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt am Main für
Versicherungsmathematik in der privaten Krankenversicherung.
www.pkv-gutachter.de
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