Denkmäler pflegen, sinnvoll nutzen und wissenschaftlich erforschen, so lautet der Passus auf die Ansprüche des Denkmalschutzgesetzes.

Käufer von historischen Gebäuden können das als Beschränkung aber auch als Chance verstehen, um beispielsweise in einem denkmalgeschützten Gebäude Einzug zu nehmen, um sich dort dauerhaft niederzulassen. Die überwiegende Zahl solcher Gebäude werden teilweise oder vollständig schon für Wohnzwecke genutzt.

Auch als Kapitalanlage kann ein denkmalgeschütztes Gebäude von Vorteil sein. Allerdings ist die Verpflichtung hoch, sich mit kostspieligen Instandhaltungskosten abzumühen. Eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, unterscheidet sich hinsichtlich ihrer Finanzierung, der Sanierung und dem Erhalt deutlich von einem Neubau.

Wer ein Denkmal erwirbt und den Kaufvertrag abschließt, kann einiges an Steuern sparen. Das gilt für Unternehmen gleichermaßen wie für Privatpersonen. Auf dem breiten Häusermarkt eine denkmalgeschützte Immobilie zu finden, dürfte im Bundesgebiet aufgrund der hohen Anzahl nicht schwer fallen.

Für die Sanierung einer solchen Immobilie gibt es die Möglichkeit der finanziellen Förderung

Beispielsweise geschieht diese Förderung im Rahmen der Stadterneuerung. Je nach Projektierung geben Gemeinden Gelder frei für Sanierung und Restaurierung. Anspruch und Niveau werden bei jeder Anfrage individuell geprüft. Investitionsbanken wie die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben zinsverbilligte Kredite und Investitionszuschüsse speziell für energieeffizientes Sanieren. Bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden kann nicht gleichzeitig von allen Vorteilen profitiert werden. Dafür gestalten sich die Maßnahmen zu komplex, bevor ein Bauprojekt in seiner Gänze bewältigt ist. Zudem sind doppelte Förderungen im Denkmalschutz im Allgemeinen nicht vorgesehen.

Vorschriften und Verordnungen

Um ein denkmalgeschütztes Gebäude altersgerecht zu sanieren, sind eine Vielzahl an Vorschriften einzuhalten, damit es in seiner ursprünglichen Form wiederhergestellt werden kann. Denkmalschutz ist dem Staat ein Anliegen, dem er eine hohe Priorität einräumt. Einzelheiten zum Denkmalschutz in Deutschland sind in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer (DSchG) geregelt.

Absetzbarkeit - steuerliche Vorteile

Interesse besteht daran, Investoren zu finden, die bereit sind, gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, um das unter Denkmalschutz stehende Gebäude in seiner ursprünglichen Form zu sanieren. Aus diesem Grund ist eine steuerliche Absetzbarkeit sowohl bei selbst genutzten als auch bei zu vermietenden Immobilien als rechtmäßig zu verstehen.

Wer auf der Suche nach günstigen Abschreibungen für Immobilien ist, wird sich genau umschauen müssen. Nach Abschaffung von Eigenheimzulage und degressiver Abschreibungen für vermietete Neubauten, bietet eigentlich nur noch die sogenannte Denkmal AfA Möglichkeiten, um Steuervorteile zu nutzen (Absetzung für Abnutzung). Damit soll ein Ausgleich für die finanziellen Aufwendungen geschaffen werden, die bei Immobilien unter Denkmalschutz deutlich höher sind als bei Immobilien, die nicht denkmalgeschützt sind.

Dazu zählen Eigentümer die ihre Immobile in Eigennutzung übernehmen, die zur „Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“, wie es in der Gesetzesvorlage des Einkommensteuergesetzes (Par. 7i Abs. 1 EStG) dazu heißt.

Demnach kann der Nutzer im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.

In den ersten acht Jahren dürfen Kapitalanleger Modernisierungs- und Instandsetzungskosten über diese Sonder-AfA (Par. 7h EStG) mit jeweils neun Prozent, in den darauf folgenden vier Jahren mit jeweils sieben Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

Neben baulichen Maßnahmen, die zur Erhaltung eines Gebäudes gehören, dazu zählen Dach- oder Fassadensanierungen, der Einbau neuer Fenster oder die Sanierung maroder Holzdecken, wird auch der Einbau moderner Heizungsanlagen honoriert. Genauso ist die Sanierung oder der Neubau von Bädern und Toiletten betroffen.